港股物业管理板块自十月下旬开始有所企稳,因市场预期明年1月起实施社保征缴新规时将有望结合下调社保费率,且房地产行业新房销售增速放缓的预期已部分反应。我们预计行业未来两到三年仍能维持稳健增长,并期待减税政策落到实处,我们维持行业超配评级。    中央于今年7月首次印发社保征缴新规方案,表示先合并国税地税机构再接收社会保险费和非税收入征管职责,并明确从2019年1月1日起,将各项社会保险费交由税务部门统一征收,我们预计此项新规将督促企业按照员工实际工资进行社保的足额缴纳,漏交、少交社保的现象将被核查,企业社保负担或将变大。但需要注意的是,自9月开始,中央频频提及减税,并出台多项政策推动促进民营企业减税降负,我们预计该政策表态在近期有助于提振市场情绪,并重建信心。    市场普遍预计明年在开始执行社保新规的同时,社保费率将有所下降。因此,我们按照社保费率下调幅度从0%-10%平均分为五档进行测算,并假设基准情形下,50%员工执行社保新规(即进行补缴或享受减免),则绿城服务弹性最大(社保费率未出现下调时,经营利润将下降近三成,若社保费率下降10%,经营利润则增加4.5%),同期中海物业则为社保费率显著下调的首要受益标的(若社保费率下降7.5%,经营利润将率先增长1%,若社保费率下降10%,经营利润则大幅增长6.5%,位居行业首位)。    尽管物业管理原本为开发商旗下的附属业务,我们注意到行业内上市物业管理公司背后的开发商支持力度有所分化。对于具备强势开发商背景的公司而言,过去一轮房地产市场上行周期有效保证了公司未来2018-2020年的管理面积增长,即使假设新房销售自今年四季度出现明显放缓并延续至2019年,对物业管理公司管理面积拓展的负面影响将延后至2021年才开始显现,而在此期间第三方项目以及收并购机会都将成为市场拓展的重要补充。而对于将自身定位为独立物业管理服务提供商的公司而言,我们看到其积极拓展增值服务,以降低对人力和开发商的依赖,更多地凭借服务品质和运营能力来实现市场拓展和挖掘存量社区价值,从而有助于进一步提升盈利能力。    港股物业管理板块自十月下旬开始有所企稳,目前板块平均估值为15倍19年PE,其中具备优质品牌和充足储备面积但短期利润率承压的绿城服务估值为23倍19年PE,更为依赖集团开发商且有望扩展提速的中海物业估值为14倍19年PE,母公司开发能力偏弱而积极拓展增值服务的彩生活估值仅为7倍19年PE。考虑到市场预期明年1月开始执行的社保新规有望平稳过渡,且可能伴随一定幅度的社保费率下降,我们预计该政策带来的新增人力成本规模总体可控,与此同时,我们预计行业基本面未来两到三年将维持稳健,且可能受益于业务结构持续优化,以应对人力成本的刚性上涨并逐步降低在房地产下行周期中对集团开发商的单一依赖。我们维持行业超配评级。

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