市场行情:A股地产板块小幅调整,H股地产板块领涨大市 11月17日至11月30日,申万房地产指数下跌3.31%,跑输沪深300指数0.7pc,在28个申万一级行业指数中排名第6;恒生中国内地地产指数上涨7.26%,跑赢恒生指数6.03pc,表现优于13个恒生综合行业指数。    政策动态:工程建设开展专项整治,东莞调升普通商品住房价格标准 宏观层面,近期七部门开展工程建设领域专项整治;国务院部署进一步发展养老产业;舟山政府门户网站称沪浙苏正在编制《上海大都市圈空间协同规划》,涉“1+7”市。区域层面,广州明确自持商品房禁止销售,租赁合同不超20年;东莞调升普通住房价格标准,第一类上升117元/平米;深圳就监管新规征求意见,对商品房预售、房屋租赁、资金监管等作出规定;长春发布新规,明确商品房总预收款30%专项用于项目工程建设。    公司动态:借新还旧下,房企11月境内外融资放量 近期,主流房企密集发布融资公告,涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。根据wind数据,2018年11月房企境内发行债券523亿元,规模环比增长14%,同比增长112%;11月内房海外发行债券304亿元(根据当期汇率换算,下同),环比增长263%,同比增长7%。全年来看,房企累计境内发债5632亿元,同比增长66%;内房累计海外发债亿元3220亿元,同比增长12%。    数据更新:楼市累计降幅持续收窄,TOP40龙头销售高位小幅放缓 30城商品房双周成交环比下降0.1%,全年累计降幅继续收窄至7.3%;11城二手房双周成交环比减少2%,全年累计降幅继续收窄至5.1%;继续印证我们全年销售谨慎、结构倾向一二线的判断。100城土地双周成交面积环比下降14.4%,双周成交总价环比下降16%,土地市场继续降温。克而瑞数据1-11月TOP40房企销售金额同比增长35%,增速较1-10月(37%)高位继续放缓,对比全国整体水平,行业集中度提升趋势仍十分明显。    投资建议:关注龙头确定性价值和国改机遇 截止2018年11月30日,申万房地产指数PE(TTM)约9.31倍,低于过去5年均值(17.32倍)1.53个标准差,板块估值水平继续处于低位。 政策面整体平稳,基本面持续下行,借新还旧下,11月房企融资放量。基于城市轮动一二线逐步复苏,以及行业融资、拿地、销售三重集中度提升的判断,建议关注重点布局高能级城市的头部房企,如A股龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。同时建议关注国改加快带来的局部α机遇,如光明地产、中华企业、上实发展。    风险分析: 房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。

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