投资建议    看好“地产+教育”打造全国性连锁全日制学校集团。全日制学校的扩张中非常重要的一个难点是拿地问题,而地产公司很大程度上可以从拿地问题上和政府资源上帮助全日制学校的扩张。目前全国全日制学校集团大部分仅具有区域性影响,而未来若出现具有全国性影响的全日制学校连锁集团,较大概率就是通过“地产+教育”模式发展起来的。    持续看好中泰桥梁和博实乐教育。中泰桥梁立足北京,目前拟剥离桥梁部分,存扩张空间,具有高端定位和高确定性,或成为A股最纯正的教育标的。博实乐教育在2017年业绩倍增,已突破盈亏平衡点,拐点的到来或预示其未来业绩持续增长具有较大的可能性,未来的利润弹性较大。    行业观点    “教育+地产”运营模式可以分为成立全日制学校和成立教育综合体。①地产集团建立学校,在住宅地产辐射范围内,输出高品质学校管理服务,拿地优势与地产业务共振。②商业地产商,建立教育综合体,以租赁给教育培训机构&早教机构等为主要模式,形成新的围绕教育的综合体。    成立全日制学校有望形成业务共振,提高品牌影响力,并具备天然拿地优势。通过地产介入的模式成立全日制学校能够实现公司的业务共振,学校与地产业务天然存在共振性,建立学校对于地产公司业务本身具有较大的帮助。学校的运营管理能力和品牌效应具有可迁移性,具有复制扩张的基础,形成教育品牌也反过来促进其地产业务。拿地是建立全日制学校较高的门槛,地产公司具有天然的优势。    2014年起,地产集团思路转变,教育业务由辅助业务转向主力营利业务。全日制学校和地产集团,具有天然的共振,互相促进发展。现在这个时点上,是地产集团思路上的转变,将教育业务由辅助业务转变向主力盈利业务,地产集团思路上的改变,有望使得地产集团教育业务迅速的扩张。    “地产+教育”有望打造全国性全日制学校品牌。全国K12学校尚未形成品牌,未来地产公司有望打造全国性全日制学校品牌,站在这个趋势上,有望会见证教育大公司的形成。受益二胎和民促法,品牌小区配套幼儿园为未来主要地产+教育主力拓展点之一。    成立教育综合体&服务机构,满足教育培训需求&其他配套消费。近年来教育资本化进程,对于培训机构的扩张有较大推动作用,以教育培训(包括学科培训和素质培训)为主线的新型教育综合体在兴起中,满足教育培训需求的同时搭配其他的配套消费。商业地产运营者进行教育综合体的运营,部分地产集团配置了教育服务机构,如少年宫,托儿机构等。    2017年后,采取“教育+地产”模式的地产集团或增加,地产公司或将教育作为独立的板块,不再是地产公司的附属业务。未来地产的发展策略①配套幼儿园的扩建作为其未来2-3年的重要策略;②教育+地产或形成全国性全日制学校品牌。标的变化情况方面,我们认为,万科教育未来或存在上市的可能性。    风险提示    估值偏高;教育业务拓展或不及预期。

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