此篇报告是我们探讨经营性地产的第三篇,主要探讨了美国主流的、典型的经营性房企的发展战略、业务模式、财务指标和估值体系。    Redfin是一家在线房地产经纪公司,提供优质、连贯的一站式经纪服务。根据美国经纪行业演变历程,Redfin是在线媒体和经纪公司的深度融合,拥有自己的流量,也拥有自己的经纪人,因而一方面控制线上流量,一方面控制线下服务。目前,Redfin业务范已扩展到美国37个州的84个区域市场,覆盖美国人口70%,拥有近千名经纪人。在全美市占率为0.54%,在最早进入的10个城市市占率为1.66%。我们认为Redfin代表了通过互联网和房地产经纪行业深度融合来提升行业效率、降低行业成本的必然的趋势。预计2021年Redfin净利润161.84百万美元,给予Redfin 20倍PE,2021年对应估值32.37亿。    GBRE即世邦魏理仕是全球最大的地产综合服务商。公司成立至今不断通过收购进行资源优化,目前其业务遍布地产服务的各个环节,从定位研究、销售租赁代理,到投资咨询、资产评估、资产买卖代理等。公司业务全球布局,美洲业务收入占比高;EMEA地区公司提供全方位的商业地产服务以及一些小区的物业服务,并且业务主要集中在黄金和超级黄金地段。我们认为随着公司市场份额提升和企业内部管理软硬件的提升,盈利能力将持续稳步增长。    Horton是美国的四大房产公司之一,主营业务为住宅建设及销售,以及房贷发放等房地产相关的金融服务。截至2017H1其业务范围覆盖26个州的79个市场。公司通过一系列的并购加盟拓展业务,释放规模效应,同时严控土地和现金两个风险,因地制宜多元发展。公司历史业绩受宏观环境影响有所起伏,但目前毛利率维持在10-12%,净利率在6-8%,ROE在12-14%的水平,持续稳定。我们预计未来业绩维持在正常水平小幅波动。    SRC是一家自我管理的REITS(房地产投资信托基金),主要业务是投资和管理单一租户商业房地产组成的资产组合,旨在以稳定的租金收入为重点,提供更高的风险调整后回报。截至2017H1,公司的投资组合包括2475个物业,租赁给了49个州的30个行业的约432个租户。公司主要租户是零售产业,近年电商冲击了全球的线下零售行业,叠加美国多次加息影响,公司业绩有所下降。目前来看,公司FFO、AFFO持续稳定增长,公司现金流情况良好、经营性收入良好、分红能力强。    Terreno是一家内部自我管理的房地产信托投资基金,专注于在美国六个沿海市场收购,拥有和经营工业地产,包括具有仓储/配送、轻工业的研究和发展以及转运等功能的地产。截至2017H1,公司拥有总面积约合1270万平方英尺的178座物业(包括三座待售物业)以及约合40.5英亩的7宗优良土地。公司近几年业绩实现快速的增长,主要是因为制造业开始出现复苏迹象,次级市场有需求,租金就有保障。

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