中国房地产深度研究报告之四:增加土地供给为什么知易行难
中国的土地供给受到多方面的被动压制 影响我国新增供地规模的重要原因之一是“18亿亩耕地红线”政策,但在保有耕地的表象之下,我们认为还有四个重要的深层原因不容忽视: 1)我国...
中国的土地供给受到多方面的被动压制 影响我国新增供地规模的重要原因之一是“18亿亩耕地红线”政策,但在保有耕地的表象之下,我们认为还有四个重要的深层原因不容忽视: 1)我国土地制度造成的资源分配效率低下。这主要是由城乡二元土地制度与中央行政控制分配土地总量与用途的制度造成的。当前我国农村集体建设用地存在用地规模大但产业发展不足、利用分散等问题,同时由于地域之间经济发展程度存在较大差异,部分发展过快的城市建设用地指标紧缺而经济发展较差城市指标相对富余。城乡建设用地增减挂钩理念、地票制度均是针对行政分配低效性的重要改进,但对农民利益保障等问题的考量使得这些改进措施难以大范围推广。 2)土地红利之下,地方政府存在压缩供地规模以最大化收益的动机,其中较低的土地价格弹性、住宅用地与工业用地的策略选择都是影响地方政府供地行为的重要因素。 3)城中村问题对城市扩张形成负面牵制。一方面,由于所涉及的相关利益巨大,目前城中村的改造已经牵扯非常严重的社会问题;另一方面,在征地成本的不断上升和当前房地产市场严厉调控、打击“地王”产生的总体格局之下,地方政府通过征地以赚取土地出让金的动力也必然有所边际减退。 4)政策引导与实际落地进度存有差异性,从十一五时期开始,城市群的建设明显开始逐步成为城镇化进一步推进的重要思路,而在大中小城市的发展规模方面则要求有效控制特大城市新增建设用地规模,适度增加卫星城、中小城市和县城建设用地供给,同时严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。但在实际落地上,我国的城市群建设进程却较为缓慢,政策引导与现实落地的差异性进一步恶化了当前特大城市人口密集程度加剧、新增供地不足的困境。 加大土地供给的楼市调控成功案例--重庆 我们进一步使用重庆作为案例来研究供地政策是否对调控房价起到切实效果,我们选择基本面与对照城市更为接近的重庆主城区作为标的,并将各二线城市的部分重要供需基本面指标列出,以求在更加可比的角度显示重庆的房价情况。比较之后,我们认为在需求端管控明显较为放松的背景之下,重庆房价涨幅仍然相对较低,而其显著较高的供地力度和住房供给稳定性是其中的重要原因。 我国房地产长效调控机制有两个重要的新变化 其一是雄安新区的成立对于京津冀城市群的发展,通过对京津冀近几年的发展困境原因进行探讨之后,我们认为雄安新区的成立将有效冲破其发展过程中的原有阻力,京津冀城市群的发展有望迎来新篇章;其二是对于租房市场的大力推动,在这一领域,我们认为考虑到我国租、购之间显著的权利差异,租房市场的发展或将只能满足暂时不具备购房能力的青年人群,而对具有购房能力的刚需和改善性需求不能起到较强的供给层面的支持效力,同时在对当前已有的租购同权文件进行详细分析来看,相关政策的政治动向意义大于现实影响力,资源紧缺决定了当前租购难言同权。不过客观来说,城市群的发展与当前的公共资源紧缺格局难以在短期内实现明显的变革,长期范围内的影响值得期待。 结论:土地供给仍受限,长效机制任重道远 综合来看,虽然加大土地供给可以对抑制房价起到较好效果,但我国土地供给方面涉及耕地保有、土地供给制度、地方政府行为、城中村、城市规划理念落地进度等多重深层次问题,如此背景之下,我们认为短期内新增供地规模得到实质性的大幅提升可能性相对较小;同时虽然雄安新区和租房市场将对城市群的发展、房地产供给格局产生较大的改变,但客观来说长期意义大于短期效力,其对于当前房价的影响需要理性看待。
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1看似风雨飘摇,实则稳如老狗
- 2人民币贬值对股票有什么影响?人民币贬值
- 3什么是融资融券?什么是融资融券业务?
- 4今天一早这创业板是要遭到灭m吗?1300多只跌了1208多!周末出了个禁止限售出(易天股份300812)
- 5这个票一路跌下来,没有几个人是挣了钱的,在低位这样跌,就是想吸筹码 (科安达002972)
- 6西陇科学去年年底财务造假,被证卷会惩罚过.他属于黑名单上的股 (西陇科学002584)
- 7昨天跌停打开拉高,是有机构扛不住了,想借拉高出货,同时骗散户接盘[偷笑]但是从趋(海能达002583)
- 8海能达濒临破产。举步维艰。发展遇到了危机。但金融世界不乏绝地逢生案列。公司本身也(海能达002583)
- 9这种出个报告磨磨唧唧的,是特别不正常的,暗箱操作的公司这种特征非常明显,我记得康(好想你002582)
- 10单机柜超千万!广达电脑代工英伟达GB200!(N信音301329)
- 11板块上啦,你 是绩优股,若不回封,也没关系 滴,别盲目跟进哈!主力吃货4000万(通达动力002576)
- 12净值百亿的光伏新秀日月光能、借小壳上大市(明牌珠宝002574)
- 13美吉姆,今天成功上板,按照昨天计划今天低点上奈何没给机会,只能恭喜胆大的朋友们了(深中华A000017)
- 14金隅集团:尊敬的投资者您好!万亿增发国债资金已经基本落实到1.5万个具体项目,超(金隅股份601992)
- 15卧造!卧造!这榜一一家3000万独大,就这么个盘,它不出来没人会去接。所以想都不(华生科技605180)
- 16今日尾盘操作,明日主要做(商络电子300975)
- 17周五是黑色的!公布明天操作!(商络电子300975)
- 18商络电子,你以为主力能预测到首飞是否成功?!这是谁都不可能预测到的!所以上周五主(商络电子300975)
- 19四月中旬,路边的野花也要采续之:连续买入带盘中T,低空经济板块。(苏交科300284)
- 20今天重点看这几支(商络电子300975)
- 21商洛电子,连续涨停到25元钱。(商络电子300975)
- 22知行合一 首次减仓!(N华利300979)
- 23这个是小盘股,很容易被主力操控的,明天什么样的情况都可能发生。(龙高股份605086)
- 24这是在洗盘。看看我分析的有没有道理(立新能源001258)
- 25计划减持九联科技的通告(九联科技688609)
- 26陷阱还是机会(永茂泰605208)(04-26)
- 27相对低估的电力设备潜力股:1、总市值低,55亿,业绩优秀(去年3亿)今年大概率微(望变电气603191)
- 28我发现很多人真的不会炒股。变压器的毛利率才15左右,而变压器所需要的原材料硅钢6(望变电气603191)
- 29望变电气:最低估值的变压器明珠,变压器、取向硅钢、智能电网、储能、输配电多龙头,(望变电气603191)
- 30总结,不如预期,主力想拉升奈何形不成合力,只能反向砸盘,周一不反包就得走(王力安防605268)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧