房地产投资由哪几部分构成?房地产投资在固定资产投资中占比为23%,并主要由建筑与安装工程投资、其他费用投资、设备工器具购置三大分项组成,占比分别为75%、24%、1%。房地产投资受监管政策、信贷环境、人口周期以及城镇化率等多方面因素影响,目前处于2006 年以来第四轮景气周期的下行阶段。伴随着三四线地产销售回暖叠加土地购置费用刚性,2017 年上半年地产投资同比增长8.5%。    传统房地产投资分析框架钝化的原因。传统的分析框架中,销售资金是房地产开发重要资金来源,从销售到竣工以及新开工大致呈现半年左右的稳定时滞,因此房地产销售对于新开工以及投资有6-9 个月的领先。2015 年至今的地产小周期中,销售到新开工再到投资端的刚性传递发生了明显钝化,我们认为主要来自于土地供给、库存及人口区域结构的扰动。    我们可以通过土地成交和房地产销售两条估算线索来重构房地产投资分析预测框架。由于房地产投资=建安投资+其他费用,我们可以通过①土地成交→土地购置费→其他费用;②房地产销售→新开工面积→建安投资来重构房地产投资估算。    由于拿地支出的延期偿付性,土地购置费拐点滞后百城成交总价12 个月,测算结果显示土地购置费全年增速为19.3%,其他费用支出预计为2.96 万亿元,总体保持较高增长。    PSL 新增量收窄、棚改基数影响逐步上升,以及定金+按揭等其他资金占比回落预示着房地产销售或于三季度末出现放缓,这将领先于新开工。但考虑到当前狭义库销比水平较低,或将对下半年新开工有一定支撑。测算预计全年新开工面积为17.8 亿平米,同比增长6.76%;建安投资费用为8.09 万亿,同比增长5.98%。    据以上两部分估算联立结果:我们预计Q3-Q4 地产投资累计增速分别为8.18%、7.70%(前两季度为9.2%、8.6%),下半年整体边际放缓测算结果仅是一个参考,销售和投资在斜率上还会受到一些其他因素如信贷政策执行、棚改推进快节奏的影响,并不完全可测,在这里我们想提供的主要是有关方法和行业年内趋势的一些探讨。    风险提示。    房地产投资显著超预期或低于预期。

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