事件:根据公司公告,2017年10月9日,中集集团子公司南方中集与深圳规土委、深前海管理局经友好协商,就位于深圳前海的三块宗地的土地整备问题签署了《土地整备框架协议书》。    把握深圳城市发展机遇,带来未来土地重估价值。根据公司公告,土地整备为T102-0152、T102-0153、T102-0154三块宗地,位于深圳市前海深港现代服务业合作区07、09开发单元,合计52.4万平方米。原规划条件下的土地价值由南方中集享有。新规划条件下的土地价值以深圳规土委和前海管理局共同委托的评估机构的评估结果为准, 新旧规划条件下的土地价值差额(即“土地增值收益”)由前海管理局、南方中集分享。整备范围内的土地增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、南方中集40%的比例进行分享。深圳规土委、前海管理局同意在前海深港现代服务业合作区内安排约5.7万平方米用地作为南方中集的先期启动项目用地,其中约3.6万平方米用地作为先期启动项目一期用地。签署本协议有助于加快推进深圳前海蛇口自贸区的开发建设,利于公司把握深圳城市发展和更新改造的机遇,提升公司现有资源的整体效益和股东回报。    “工转商”不断推进,静待土地整备协议落实。作为国内优秀的产业地产开发商,公司目前拥有的深圳前海、上海宝山、深圳蛇口蛇太子港、坪山新区共四块用地,共占196万平方米。根据公司官网公布,就深圳前海52万平方米的土地(原规划为物流用地)的土地整备框架协议的签署,可以建成约150万平方米的总建面积。进一步假设土地价格4-5万元/平方米,且对于可开发的面积后期公司将与政府做4:6的利益分割,则对应的资产价值可重估为240-300亿元。相信随着项目的解决方案的不断落地,公司目前市值若考虑土地增值后仍处于偏低的水平。    投资建议:公司是全球集装箱龙头,业务多点开花,公司未来盈利和估值具备较大上升空间。我们预计公司2017-2019年净利润分别为25.76亿元、29.42亿元、36.34亿元,对应EPS 分别为0.86元、0.99元、1.22元,对应PE 为21.8倍、19.1倍、15.4倍,继续给予买入-A 评级,我们考虑到今年集装箱行业整体需求较大幅度回暖,给予2017年29倍估值,对应的6个月目标价为25.00元。    风险提示:不确定性带来的风险,土地增值不及预期。

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