上一篇章我们提到了【小盘快周转】的地产开发模式。要了解这一模式，还得从房地产的各种开发模式泛泛谈开。

地产业界比较经典的分类是囤地模式和快周转模式。这两个名词已经概括了大义，我们都能理解。囤地模式更多地寄希望于房价上涨，对冲掉融资成本后，还能带来高收益。而快周转模式，说白了就是薄利多销，迅速把摊子铺大。

 

囤地模式有其适合的土壤：

1、  有发展潜力的，随着城市的发展三年小变样，五年大变样；

2、  地块偏大的，动辄百万平米；（大地块一般在郊区或新区，城区很少）

3、  地价在房价中的占比很小。

4、  融资利率低。

其中，第三点非常重要。如若不然，地块很容易就“被套”了——利息成本不一定能跑赢房价。我们来看看，地价在房价中的占比为20%，融资成本为5%。地块在不开发的情况下，基本没有其他开支，这样算下来，囤地成本一年约占房价的1%，7年下来总计约10%。即便房地产市场走弱，被套几年，也总会有解套的一天——因为通胀的缘故，房价7年涨一倍，其实基本也等于没涨。而反之，如果地价在房价中占比为70%，融资成本为12%甚至更高，囤地的结果可能不容乐观。

 

再来看快周转模式。快周转模式之所以吃得香，是因为在我国地产行业有两个特点。一个是预售制度，一个是土地增值税。

预售制度使得开发商可以通过预售款，来完成后期的开发建设。开发商用自有资金获取土地后（含明股实债性质融资），通过借贷、建筑公司垫款或一部分流动资金来完成预售前的开发工作，待房屋开盘预售款到账以后，可以抽回资金用于滚动开发。这里有一个名词叫“现金的回正周期（经营性）”。我觉得这是快周转型房企最重要的指标——一旦某个楼盘的现金流回正，意味着该楼盘已经理论上卸掉了借贷成本（借款不一定还，可能继续用于滚动开发），也意味着初始投入资金完成一个“蛋生鸡——鸡又生蛋”的闭环。

很多人喜欢用拿地到开盘之间的时间，去判断一家企业的快周转到底有多快——当然这个指标也有也具有一定的参考性——但是我更喜欢参考现金流回正周期。遗憾的是，大多数房企并不披露这个指标。碧桂园在最新的2017年中期业绩发布会ppt上披露，其合伙人制度下的楼盘，现金流回正周期平均为9.1月。而中南建设的官微写到（可能是目标而非结果），一线，二线、三四线的现金流回正周期分别为12个月、9个月、7个月。

土地增值税是一种累进税制，以增值额计算并计以30%至60%的累进税率。因为土增税的存在，开发商囤地所能获得的超额利润大部分被税。所以在较低的税率档次进行快周转，提高资金利用效率，或许更为划算。毕竟，在相同的时间内同样的自有资金，以10%的回报率周转两次，好过以15%的回报率周转一次。

快周转模式最大的优势，就是在开发过程中产生较少的利息支出和管理费用。当楼盘开盘以后，用客户的预售账款（无利息）去替代有息负债（或滚动开发，扩大规模）。

 

小盘快周转，就是把快周转发展到极致。因为盘小，没有任何二、三、四期的后续开发（囤地最少）。同一期开发，先后一两个批次就卖完清盘了。今天拿地，7至9个月后开盘，一年后你再上房产网查询——已经被归入二手房楼盘了。

 

高负债快周转模式。同样是快周转，有的负债相对较低，有的则较高。为何单独列出高负债快周转模式？因为它和小盘快周转又是完全不同的两码事。

比如，今年借钱开发10个楼盘，明年借更多的钱开发20个楼盘，后年则变为40个楼盘甚至更多。

很少见到囤地模式的开发商也能高负债。这是因为房地产开发在高速滚动中更容易加杠杆。在高速滚动中，除了明股实债和股权质押、土地、在建工程等均可抵押贷款，客户买房的预收账款，建筑公司的应付账款等等，均可形成负债。而囤地模式的开发商，负债总额一般低于地块价值——光守着一块地，没有后期投入去抵押或质押以加杠杆。

 

 

地块被套以后怎么办？

囤地模式的楼盘被套了，以后大不了就囤着——只要房地产不是长期低迷，在通胀的助力下总会有解套的一天。那么快周转模式被套了以后，该怎么办呢？

某些快周转房企有个原则，就是“留地不留房”。对于已经达到预售条件，或已开工建设的房源，即使亏损状态下依然坚决卖掉，回款第一位，避免被财务成本拖累。前面我们已经提到，光是囤地的话财务压力小很多。虽然上亏损回款，但收回的资金又可以投入下一个地块的建设中去。房市低迷时期，地价也相对便宜——此处不赚钱，撤回资金，到下一个地块去赚钱。

除了前面说的快周转和囤地两种基本模式，其实地产界还有很多其他的分类模式。对于一家房企来说，他并不只具备其中某一种模式，很可能横跨多个模式——在同一家房企，可能某些地块在快周转，而另一些地块在囤着。

 

 

1、卖装修模式。

通过全国范围内大批量采购，降低建筑材料采购成本。比如一块瓷砖，你在门市100元一块，员工内部购买40元一块，而大批量采购价可能只要28元一块（没错，比员工价还便宜）。这使得普通业主需要1600元/平的装修成本，大批量采购的开发商只需600至800元即可完成。由于开发商在销售过程中对客户宣称“1600至2000元标准”的装修，这使得对毛坯楼盘来说，精装房具有很强的竞争优势。除此之外，装修增加了建设成本，对于合理规划土增税来说，是有利的（不详述）。

就像某快餐饮食卖的不是汉堡，其实是卖房地产。我们也可以说，某些开发商卖的不是房子，其实是装修材料批发商。房企的规模越大，装修材料的采购成本越占优势。一般的本土小房企，做精装房并不占多少优势。

在这里，我并非是推荐各位看官购买精装房（原因不表，感兴趣去买本《理财不用懂太多》）。一般来说，精装房适合初级置业者——因为财富阶层越往上走，越追求差异化和个性化。（也就是喜欢自行装修）。

大规模做精装房的房企，主要有恒大、万科等。

 

2、快速复制模式。

以前曾讨论过一个话题，究竟是先拿地，根据地块的性质再去做定位和规划；还是根据自己的阶层定位，再去拿适合自己定位的地块？（目前这个阶段，开发商能抢到地就不错了。）

快速复制，最先是恒大开始，我印象中2007年去看恒大，各个恒大的楼盘基本都一个模子刻出来的。因为是快速复制，所以规划、户型都可以很快做出来。这极大地加快了周转速度。

不过，现在有更快的周转了。碧桂园2017年中期业绩PPT披露，其定位、规划、甚至预招标，都是在拿地前完成。所以地块一摘牌，立马可以开工建设。此外，中南建设的“六快六先”，大致也是这个意思，加快开展前期工作，迅速开工，高速周转。

 

 

3、商业综合体模式。

最先是万达发扬光大，目前的追赶者主要是新城，此外龙湖等一些开发商也在做。这种模式其实也很好理解，通过地块上绑定大型商业综合体，甚至酒店，进行低价拿地并进行开发。

为何能低价拿地？因为与住宅不同，商业能够给ZF带来更多的零售利税，细水长流。但是，商业体的招商工作，并非每一家开发商都能做好——这无形中减少了很多竞争者。

商业综合体，并非孤独的商业，它还附带有住宅部分。在许多人看来，商业自持部分的租金收入并不十分划算，但没注意到金街商铺的利润非常丰厚，在房价7千的地方，商铺能卖2万至4万一平。而住宅部分，由于地价便宜，也是比较赚钱的——随着商业部分开业，这一配套给住宅部分提高了附加值。

许多人担心商业自持积压资金。我并不操心这一点——我觉得该操心的是商业能否招商成功，运营是否顺利。因为商综体与一般的住宅项目不同，它的招商很关键，选址也很关键，快周转也很关键（从拿地到开业18个月至24个月，算不错的速度）。至于积压资金，自持的商业体可以抵押贷款，初始投入可抽回7成以上（如果算上地价上的折扣，这是非常划算的）。由于抵押物充足，且有稳定的租金作为还款来源，所以这类贷款的利率非常低。

 

 

4        、华夏幸福产业新城模式、物流地产模式、文旅地产模式（类同商业综合体模式）等等。

 

 

 

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