严监管以来,房企融资的传统渠道全方位收紧,但其拿地热情不减。房企是“钱多多”不差钱,还是另有隐情?房地产投资何去何从?    房企积极拿地靠的是前期老本,而且今年房企多选择联合拿地,一个目的是为了做大规模。房地产商竞争日益激烈,不少企业只得冲规模以增加竞争力,而且排名越靠前的房地产公司获得外部资金支持的可能性越高。2016年按揭贷款新增额创历史新高,是之前五年均值的3倍。2016前三季房企发债规模创历史新高,年化净融资额是之前一年的近7倍。股市融资规模亦创新高,2015-16年平均募集资金额是之前五年均值的10倍。前期宽松的融资环境为今年拿地打下了基础。    但今年房企传统融资模式大幅收紧。银行去年开始收紧商业性开发贷,今年再度加码,股份制银行开发贷审批权限上交总行,投向仅限实力强、规模大的房企。而土地配资今年亦遭叫停。限购限贷再升级,个人住房贷款额度紧、批贷慢,增速大幅放缓。    穿透式监管去通道,资管、基金通道对房地产的融资今年上半年缩水,同时境内发债遭遇滑铁卢,房企股市融资锐减。除了信托仍在增长,券商资管和基金子公司通道大幅收缩,私募资管禁投热点城市。政策收紧加上利率高企,今年房企债市融资同比锐减80%,而股市三季度融资规模同比锐减95%。    新兴渠道的融资难补传统渠道留下的缺口。商业地产ABS扩大,但普通住宅相关ABS融资开始收紧。境外发债虽然增长很快,但杯水车薪,占总体融资比重仅有1-2%,且有趋严之势。    总之,房企融资钱少钱也贵,大量拿地难持续,房地产投资也继续面临下行压力。新增资金来源大幅收紧,吃老本难以为继,总体开发资金已经放缓,且融资成本逐步上行,发债、贷款、非标利率全面上升,上市房企综合资金资本成本从去年初的5.5%上行至今年年中的6.4%左右。销售放缓,融资趋紧,房地产固定资产投资增长年底或放缓至5-6%,明年底或放缓至2-3%。实际上,扣除价格因素,房地产实际固定资产投资增速已经显著下滑,三季度仅有不到3%。

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