事件:公司发布2017年三季度报,实现营收168.56亿元,同比增长42.33%,归属母公司股东净利19.92亿元,同比增长125.59%,EPS0.90元,同比增长104.55%,大超预期;    政策调控周期下,销售逆势高速增长    2017年前三季度,公司累计实现营业收入168.56亿元,较上年同期增长42.33%;累计实现归属于母公司股东的净利润19.92亿元,同比增125.59%。公司前9个月实现销售金额749.3亿,同比增长64.54%,预收款497.5亿,较年初增加67%。公司17前9个月已完成年初850亿目标的88.15%,操盘项目资金回笼率达近90%,实现逆势高增长。    大力拓展商业地产,“租赁”时代下资产证券化可期    公司所建吾悦广场已满铺开业18座,年底预计共开23座,开业的吾悦广场日均客流量达4.34万人/日,租金及管理费收入全年目标10亿(16年全年4.4亿),出租率达97.07%。公司在建拟建及已开业的新城吾悦广场达到53座,已开业出租面积为235.93万平方米,总共可出租面积接近400万平。近期住建部联合其余八部门发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出,要加大融资和退出机制支持。若REITS等资产证券化工具推出,将有利于公司进一步实现商业地产轻资产模式。    毛利率大幅提升,商业综合体扩张初期费用率水平上升    截至3季度,公司毛利率37.38%,较同期提高了13.19个百分点,ROE增6个百分点。商业综合体扩张初期费用率水平提高。管理费用和销售费用占比有所提升,较同期提高了5.5个百分点,主要是商业地产规模扩张初期人员薪酬费用和广告宣传、代理费升高导致,未来随着结算收入的增长,该比例将随之降低。    融资渠道多元化、调控市下维持低利率    在政策调控、融资渠道受限的环境下,通过运用类REITs、公司债、MTN、PPN、ABN、海外债等多项融资方式,公司融资渠道不断拓宽。截至报告发布日完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;完成一期PPN的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%。2017年8月8日,公司以12倍的超额认购完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,并将票面利率锁定在了5%。在行业面临融资成本上升周期时,公司率先布局,利用各种融资渠道,有效降低融资成本 盈利预测及投资评级    公司1-9月份新增土地储备1655万方,货值约3000亿,主要布局在长三角、珠三角、环渤海经济圈,以及中西部省会城市及其卫星城。今年以来实现逆势销售高增速,公司大力拓展商业地产板块,加配抗周期资产。不仅如此,公司推出股权激励计划,其中解锁条件要求2016-2018年业绩复合增长率高达40%,彰显公司对于未来业绩高增速的充分信心。公司股东结构持续改善,证金公司、社保基金、公募基金大幅增持。我们认为未来新城这样操盘稳健、现金流把控好、精耕长三角的开发商将进一步为投资者带来惊喜。目前交易所、银行间对公司评级都已调升至AAA。我们预测新城控股2017/2018/2019年的EPS为2.22元,3.49元,4.62元,相对应的P/E为8.7倍,5.5倍,4.2倍,维持“买入”评级,同步推荐关注港股新城发展(01030)。    风险提示:公司销售及业绩不达预期等。

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