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　　文/苏文

　　10月26日，产业新城运营商华夏幸福（600340.SH）向市场交出了一份亮眼的三季报答卷。持续高速增长的业绩不仅体现出公司强劲的核心能力，更是向市场进一步证明了其产业新城异地复制的扩张逻辑。

　　据三季报披露，今年前三季度华夏幸福实现营业收入308.90亿元，较去年同期增长21.21%；实现归归属于上市公司股东的净利润62.28亿元，比上年同期增长35.30%，居行业前列。

　　笔者从华夏幸福处了解到，在收入构成中，园区结算收入增长迅速。三季度，公司实现园区结算收入51.50亿元，同比增长160.50%。今年前三季度，公司共计实现园区结算收入205.34亿元，同比增长72.44%。

　　近年来，华夏幸福依托PPP市场化运作机制，公司战略布局区域已由京津冀地区拓展至长江经济带、珠三角以及“一带一路”沿线国家。

　　目前，环杭州区域和环南京区域已经跻身公司业绩增长极。嘉善和来安分别成为环杭州区域和环南京区域的核心，成为京外项目的示范标杆。今年上半年，嘉善和来安新增签约投资额分别为 59 亿和 38 亿元。

　　值得一提的是，截至今年三季度，华夏幸福预收款项余额约1361.98亿元，在年初基础上进一步增长32.81%。华夏幸福方面表示，这部分预收款项将在3年内逐步结转为公司的营业收入与净利润。

　　业绩稳定高速增长  

　　利润率显著提升

　　创立于1998年的华夏幸福是目前中国领先的产业新城运营商，截至2017年三季度，公司总资产为3364.84亿元。

　　近年来，华夏幸福营业收入和归母净利润实现了逐年持续稳定的高速增长。2011年至2016年，华夏幸福营业收入由77.90亿元增长至523.21亿元；归母净利润由13.58亿元增长至64.92亿元。

　　据华夏幸福介绍，公司以“产业高度聚焦、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城、“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇为核心产品，秉持“以产兴城、以城带产、产城结合、城乡一体”的系统化发展理念，通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理等六大领域，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。

　　据三季报显示，今年前三季度华夏幸福实现营业收入308.90亿元，较去年同期增长21.21%；实现归归属于上市公司股东的净利润62.28亿元，比上年同期增长35.30%，居行业前列。

　　得益于产业发展服务收入占比的大幅提升，今年前三季度公司期内公司毛利率和净利率分别为51.4%和20.2%，较去年同期分别提升 10.7 %和2.1%。

　　据了解，产业发展服务主要包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等。区域委托开发协议的签约方则向华夏幸福支付产业发展服务费用，往往按照委托域内入区项目当年新增落地投资额的一定比例计算。

　　华夏幸福产业发展主要聚焦在电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、生物医药、都市消费、生产性服务业、文化创意等 10 大重点行业，推动产业集聚发展。

　　据笔者梳理，产业发展服务为公司带来的营业收入自2011年至今逐年迅速增长，占总营收比重亦逐年增多。2011年至2016年，产业发展服务营收额由9.53亿元增长至109.72亿元；占总营收比重由12.23%上升至20.39%。

　　异地复制模式得到验证

　　据悉，今年前三季度，华夏幸福实现合同销售金额1000.09亿元，同比增长12.01%。

　　“在京津冀区域强政策强调控的背景下，公司嘉善、来安等异地区域业务表现亮眼，证明了公司业务模式的异地拓展能力。”华创证券分析师在研报中指出。

　　中信证券分析师在研报中“公司逐渐摆脱了过度依赖单区域市场的问题，溧水、南浔等地开始贡献销售回款。公司在长江经济带的一系列重要的产业园区开始进入实质性运营开发阶段。”

　　事实上，近年来华夏幸福在深耕京津冀区域的同时，也在积极开拓异地业务。据悉，今年上半年嘉善区域实现结算收入同比增长 81%，无疑证明了异地复制的可行性。同时，以嘉善为代表的长三角地区发展形势良好。

　　有业内人士认为，一方面，环杭州区域和环南京区域迅速贡献成规模业绩，并将持续发力成为华夏幸福在京津冀地区外的业绩绝对增长级；另一方面，华夏幸福后续进入的珠三角、武汉、郑州等区域发展节奏有望比肩杭州和南京区域，证明公司产业新城PPP模式的独特优势和复制能力。

　　“随着嘉善、南京等标杆异地项目步入正轨，我们预计明年公司产业发展服务收入中非京津冀区域的贡献占比将出现明显的增长，公司异地扩张的逻辑将被进一步验证。”东方证券分析师在研报中表示。

　　融资渠道拓宽  

　　未来利润空间锁定

　　今年8月，华夏幸福“固安新型城镇化PPP项目市政物业服务2017年度第一期资产支持票据”成功发行，这是国内首单落地的PPP资产支持票据项目和首单园区市政服务类PPP资产证券化项目。

　　中信证券分析师在研报中指出，“此前，公司一直青睐PPP模式，也成功发行了固安新型城镇化PPP项目市政服务资产支持票据。我们认为，以此为契机，公司融资渠道可能不断拓宽，存量资源也可能被不断盘活。”

　　笔者从华夏幸福处了解到，三季度，公司实现园区结算收入51.50亿元，同比增长160.50%。今年前三季度，公司共计实现园区结算收入205.34亿元，同比增长72.44%。

　　同时，今年前三季度，公司产业园区配套住宅销售额 736 亿元，同比增长 24.1%，占前三季度总销售额1000亿的 74%。

　　事实上，业绩的高增长与华夏幸福的专业能力密切相关。

　　华夏幸福执行总裁赵威此前表示，从最初的区域定位到产业要素的打造，再到招商引资及企业入驻的后续服务，华夏幸福会提供一整套解决方案，这样做可以加速培育区域产业生产环境。而具体到招商引资和产业定位时，华夏幸福会把10大行业“下沉”到二级、三级目录，以实现精准服务。

　　据赵威介绍，华夏幸福聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车等十大行业，形成了以“八大产业服务系统”为核心的招商模式。所谓“八大产业服务体系”指的是产业研究、全球招商、选址服务、行业圈层、资本驱动、产业载体、一揽子政策和全程服务。

　　“比如，光电子信息一个行业就包含很多子行业，在招商时我们会先‘下沉’到半导体、芯片一级，具体到芯片又再次‘下沉’到显示和智能终端一级，就这样一层一层把产业链‘剥开’，再连接起上游材料零部件、中游面板模组、下游应用等。” 赵威称。

　　值得一提的是，截至今年三季度，华夏幸福预收款项余额约1361.98亿元，在年初基础上进一步增长32.81%。华夏幸福方面表示，这部分预收款项将在3年内逐步结转为公司的营业收入与净利润。

　　东方证券分析师在研报中指出，“前三季度实现预收账款1362亿元，同比增长32.8%，为公司锁定了未来两到三年的业绩空间。”

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