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　　来源：亿翰智库

　　蓝光投资控股集团成立于1990年，2015年蓝光和骏地产通过借壳“迪康药业”完成上市，并更名蓝光发展。重组上市后，公司确立了“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的战略顶层设计，构建了人居蓝光——“地产金融+现代服务业”为核心基础产业及生命蓝光——“3D生物打印+生物医药”为创新支柱产业的多元化产业战略发展格局。

　　一、规模与利润齐增长

　　2017年上半年，公司销售面积为302.02万平方米，同比增长163.70%；销售金额为302.74亿元，同比增长188.16%。总资产规模达到897.1亿元，净资产规模达到165.85亿元，同比分别增长40.85%和47.83%。与此同时，公司的营业收入64.39亿元，同比增长32.1%；毛利润和净利润分别为17.76亿元和2.90亿元，同比增长37.03%和1619.38%，上半年公司在规模与利润上均呈现高速增长。

　　公司实现跨越式大增长源自于多方面的优势，主要得益于公司较广泛的城市布局、较高的产品利润以及项目的周转速度较快。

图表：2015-2017H公司销售额（亿元）

　　1.1“广布局”——深耕高潜力区域，深化推进全国化布局

　　（1）立足成渝，布局全国

　　公司起家并成长于成都，2010年开始了全国化的布局，2012年以后公司逐渐加码布局全国重点城市，先后进入了青岛、无锡、武汉、苏州等城市。2015年，随着房地产业务完成重组上市，在土地的投资布局上，公司开始实施“聚焦高价值区域，布局一二线重点城市”，大力推进东进、南下战略，全国化布局更加完善。

　　2015年到2016年，公司逐步走出成都迈向全国，并提高了对中东部高价值区域的投资布局，加大了对武汉、合肥、无锡、苏州等地的新增土地储备，其所占比例逐渐增加。成都区域的新增土地储备由2015年的52.56%降低至2016年的35.60%，此外，华东区域所占比例由2015年的5.01%提高至2016年的24.15%，华东和华中区域所占比例由31.82%提高至33.22%。目前已成功布局成都、滇渝、华中、华东、北京、华南区域，进驻全国大中型城市近20个。得益于较早的推进东进、南下战略，进行全国化城市布局，2017年上半年，公司在华东、华中、北京等六大区域合计销售额同比增长188.16%，增幅较大。与此同时，公司的土地储备结构得到优化，为规模的快速扩张奠定了良好的基础。

图表：新增土地储备分布情况（单位：万平方米）

　　注：数据来源公司公告 总建筑面积=项目净用地（亩）* 666.67*容积率（最大值）

图表：2017年上半年各区域销售同比变化情况

　　（2）重仓西南，政策向好

　　公司大本营位于成都，其土地储备多分布于此，占比30%。目前，成都地区政策较好，有利于房地产的开发与销售。成都作为成渝地区的经济中心城市以及西部大开发的引擎城市，是西部地区重要的增长极。“一带一路“和长江经济带建设等战略，以及天府新区、西部综合交通枢纽、具有国际影响力区域创新创业中心的建设也为成都提供了相当好的机遇。

　　作为西南区域重要的经济枢纽中心，其具有独特的优势和战略地位，对西部地区居民具有很大的吸引力，其常住新增人口逐渐加快。2012年到2015年，成都的常住新增人口平均每年增长12万人，增速小幅上升，2016常住新增人口为126万，同比增长448%，常住人口达到1591万，人口净流入的持续加快。此外，在2010年之后，成都推出的住宅用地规划建筑面积在逐渐减小，土地供应逐渐收紧。

　　在2016年下半年，限购限贷等政策不断趋紧，其中北京、上海、广州、南京等一线城市及核心二线城市政策较严，相对来说，西南地区政策调控较弱。同时，受益于成都地区陆续出台的人才新政，该地区市场环境向好。得益于政策的支持以及人口净流入的不断加快、土地供应的收紧，成都未来的成长性较大，为公司规模的快速增长提供助力。

图表：公司近两年土地储备区域分布情况 图表：成都常住新增人口变化情况 图表：成都常住人口变化情况 图表：成都推出住宅用地变化情况（单位：万平方米）

　　1.2“高周转”——高周转2.0模式，助力规模扩张

　　蓝光发展多年秉承快速开发、快速销售的高周转战略，以开发规模、开发量和销售量为重点。2015年公司完成房地产业务的重组上市后，公司开启了“高周转2.0模式”，提出了“3641”的开发模式，即项目拿地3个月内开工，4个月开盘，开盘当日去化率在60%，1年内实现项目正现金流。

　　公司的项目逐步转型为改善型需求产品且预售要求提高，项目从拿地到开盘的时间延长，平均是8个月。公司以提升整体运营质量、盈利能力和净资产收益率为核心，运用“高周转x中高利润”的运营思路，实现资金上的高周转，为规模与利润的迅速增长奠定了良好的基础。

图表：2014—2017年蓝光发展部分项目运营情况

　　此外，公司重新梳理了其内部管理架构，打造了以“投资、产品、市场”为核心的团队，从拿地到销售，实行统一管理，提高了运转效率。2014年-2016年，公司的存货周转率持续提升，平均值维持在34.28%；由于公司近两年全国化布局加快，项目逐渐增多，存货及总资产规模有较大提升，收入和结算周期延长，周转率略有下降，但资产周转率始终维持在33%，整体仍高于行业平均水平。

　　公司实行高周转模式，加快了项目的拓展速度，为公司获得较好的销售业绩提供了基础，与此同时，实现了资金的高速流转，支撑潜在的高回报以及企业的规模扩张。

图表：2014-2016存货周转率变化情况 图表：2014-2016资产周转率变化情况

　　1.3“高利润”——低成本优产品，驱动利润走高

　　（1）早布局多模式，土地成本低

　　在拿地方面，公司实行“高价值、高增值、低存量”方针，围绕核心城市进行布局。受益于公司及时把握房地产市场机遇，提前布局合肥、苏州、武汉等热点城市，获取了多宗重点目标城市的优质土地资源，土地成本相对较低。以合肥为例，公司所拿合肥高新区地块在2015年初，土地成本在5817元/平，其他房企楼面价在7000~17000元/平，在同一区域蓝光所拿地块楼面价相对较低。

　　此外，在地价高企的情况下，公司大力运用收并购、合作等多种“低溢价”方式进行拿地。2015-2016年，公司收并购项目的土地储备占比60%，多模式投资能力显著提升。以武汉、成都、天津部分收购项目为例，其收购项目楼面价在3000~6000元/平方米不等，项目所在同一区域，其他房企所拿地块楼面价9000~25000元/平方米，收购项目的楼面价远低于其他房企在招拍挂市场获得的土地价格，不足其他房企所拿地块楼面价的40%，成本较低，价格极具优势。

　　受益于公司提前布局核心城市的优质土地、以及大力运用收并购等多种模式拿地，其土地成本相对较低。随着2016年热点城市房价的上涨，公司布局城市项目售价走高，带动公司项目利润呈现高增长。

图表：2015-2016公司土地储备获取方式 图表：公司部分拿地情况

　　（2）聚焦改善型产品，推动利润提升

　　公司在积极拓展全国化投资布局的同时，加快了以改善型住宅为核心的产品战略。15年底从COCO系、幸福系、金悦系等刚需系逐渐转向改善系。公司在全国共有三条主要的产品系列，分别为“雍锦系”、“公园系”、“林肯系”，以合肥“雍锦半岛”、成都“公园悦府”、武汉“林肯公园”等为代表的改善型产品陆续在2016年后上市。与此同时，公司的改善型项目的比例逐步加大。2014年公司刚需产品占比88%，2015年公司的新增储备住宅资源84%为改善型住宅，2016年第一季度公司改善型项目的占比高达95%，进一步提升了公司的盈利能力。

　　以成都金悦天娇（刚需型）和成都雍锦阁（改善型）为例，两者均是在2015年拿地，其楼面价分别在4，350、6，650元/平方米，公司在开盘强销期的销售均价分别为8800、18000元/平方米。相对来说，改善型项目的楼面价/销售均价的比值较小，项目盈利空间加大，支撑利润的进一步提升。

图表：成都部分刚需产品和改善产品盈利能力对比

　　二、“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动，千亿可期

　　2015年，公司完成重组上市后，确立了以“住宅开发及销售+商业开发销售及运营+现代服务业”为核心基础产业，以“3D生物打印+生物医药”为创新支柱产业的战略架构，构建了以“人居蓝光”与“生命蓝光”双轮驱动的战略，其主营业务仍以地产业务为主，占比在95%以上。

　　2.1“人居蓝光”——聚焦住宅业务，推动规模扩张

　　2.1.1住宅业务加大，规模扩张迅速

　　2015年-2016年，公司的住宅销售占比由62%提升至72%，住宅相关业务进一步加大，而商业销售占比快速下降，由2015年的31%下降至21%，商业规模的下降有助于资金的流动性增强，公司进一步加快项目的周转，推动规模扩张。

　　（1）收并购力度加大，规模扩张迅速

　　在规模扩张的同时，公司进一步加速全国化布局。2016年，公司获得土地18宗，土地储备达310.85万平方米。2017年上半年，公司东进、南下全国化布局战略齐头并进，新进入了太原、杭州、惠州、南通等城市。公司进一步扩大战略纵深，有效应对市场风险。截止到2017年9月15日，公司新增土地储备达到288.13万平方米，其中收并购项目的土地储备近80%，公司先后拿下成都双流项目、天津杨柳青项目以及长沙岳麓区项目等。随着公司收并购力度的逐步加大，可有效拓展公司的盈利空间。

　　根据亿翰智库发布的《2017年1-9月中国典型房企销售业绩TOP200》，蓝光发展销售额为477亿元，已完成全年目标95%，预计2017年可完成全年销售目标，2020年可成长为千亿房企。

2017年上半年公司新增土地储备情况 图表：2017年上半年新增土地储备投资方式

　　（2）融资渠道多样化，货币资金充裕

　　在完成重组上市后，公司的融资渠道逐步拓宽，2016年，公司先后发行了3期中期票据以及2期公司债，累计金额80亿元，票面利率在5.25%~6.50%，发行平均利率5.75%。2016年，公司整体平均融资成本为10.27%，较2015年下降了1.2个百分点。2017年8月，公司申请的45亿元中期票据已经获准注册，此外，公司还推出拟募资不超过50亿元的优先股发行预案，如成功发行将极大提升公司净资产规模，整体负债结构得到优化，并开启更大的融资空间。

　　与此同时，公司的净负债率逐渐降低，2017年上半年，公司的净负债率为123%，较年初有所下滑。此外，截止2017年6月30日，蓝光发展货币资金与短期有息负债的比值为1.58，货币资金可覆盖短期有息负债，货币资金充裕，为公司规模的扩张增添了有力砝码。

图表：2016年公司融资情况 图表：2014-2017H公司负债变化情况

　　2.1.2现代服务业渐成规模，挂牌三板助力发展

　　公司除核心房地产业务外，在现代服务业领域也渐成规模。旗下控股公司嘉宝股份拥有“国家物业管理企业一级资质”，并于2015年12月成功挂牌新三板，是西南地区首家成功挂牌新三板的现代服务业企业。2017年上半年，公司实现营业收入4.72亿元，同比增长59.41%；归母净利润0.91亿元，同比增长71.24%，营业收入和利润均呈现稳步增长。

图表：2014-2017H营业收入变化情况 图表：2014-2017H净利润变化情况

　　2015-2017年上半年，公司新增管理项目逐步增加，累计在管项目已达3349万平方米。2016年，公司通过收并购、委托接管以及轻资产联盟等方式扩大管理面积，收并购企业1家，并购面积251万平米，新增委托项目19个，委托面积353万平方米，新增管理面积共计604万平方米。2017年上半年，公司新增轻资产联盟面积1060万平方米，联盟面积累计达到1.2亿平方米。公司自主研发的生活家社区经营模式已开始全国化布局，生活家物业服务体系通过功能迭代升级、个性化服务创新等举措，大力提升了客户服务满意度。随着公司成功挂牌新三板，借助资本市场，公司抓住行业扩张机会，市场份额逐步扩大，物业管理规模稳定提升。

图表：公司管理项目变化情况

　　在规模扩张的同时，公司持续深化“智慧生活家服务体系”新型商业模式，推出了生活家APP，通过自主研发的生活家云平台构建了线上的服务体系。2017年上半年，“生活家服务体系”累计注册人数达到40万人，半年实现平台流水9800万。公司通过“互联网+”实现地产产业链下游盈利延伸。

　　2.2“生命蓝光”——医药业务稳步增长，3D生物打印空间大

　　2.2.1医药业务战略调整，收入稳步增长

　　医药业务作为生命蓝光的重要组成部分，近年来也实现了稳步增长，主要的业务平台为成都迪康药业。其收入来源主要为安斯菲、通窍鼻炎颗粒、可吸收医用膜、可吸收内固定螺钉等，其中通窍鼻炎颗粒产品为国家中药保护品种，国家医保乙类药品，全国仅有2家生产，市场环境及竞争格局较好。

　　2017年上半年，公司实现营业收入2.89亿元，同比增长18.72%，实现净利润为0.39亿元，同比增长130.77%。在医药行业增速放缓、药品平均降价幅度15%的情况下，公司的医药业务依然能实现稳步增长。这主要得益于公司对医药业务中产品的结构、产品的销售及营销进行了战略调整。通过建立区域直销团队，打造全渠道覆盖营销能力，提高终端市场覆盖率，实现现有产品经营业绩的突破。2017年公司已基本完成OTC团队搭建，并布局全国24个市场。另外，公司退出了盈利能力较差的药品零售终端业务，专注于消化系统用药以及生物医学材料器械两大产品类群，狠抓核心品种上量，强力推进品种结构调整，提升产品毛利润率。

图表：2014-2017H营业收入变化情况 图表：2014-2017H净利润变化情况

　　2.2.2 3D生物打印技术领先，寄予未来希望

　　子公司蓝光英诺以自主研发的核心技术推动3D生物打印技术的全球应用，公司拥有全球首台3D生物血管打印机。公司战略性的将3D生物打印瞄准于心血管疾病领域，2016年12月公司成功实现了3D生物打印血管动物，证明了人工血管内皮化问题可以通过3D生物打印的方式得到解决。心血管疾病作为全球发病率第一的疾病，其中需要血管支架和人工血管置换的市场需求规模巨大，是3D生物血管的机会所在，未来商业潜力巨大。目前，公司正在按照美国FDA对临床试验申请的要求，有计划推进临床试验申报工作。

　　三、结语

　　公司在完成重组上市后，其规模与利润实现跨越式大增长，主要得益于公司全国化布局逐渐完善，土地储备大幅增加，布局逐步优化，可有效应对市场风险；项目的周转速度较快，实现了资金的高速流转，支撑了潜在的高回报以及企业的规模扩张；改善型产品的成功落地，有力拓宽了公司的盈利空间。与此同时，公司的融资渠道逐步拓宽，在资本市场融资80亿元，融资成本逐渐降低，资金储备充裕。良好的财务状况及战略布局为公司未来持续做大规模、提高利润奠定了良好的基础。

　　在夯实房地产业务的同时，“人居蓝光”现代服务业延伸了房地产产业链的利润空间。目前嘉宝股份已经成功挂牌新三板，借助资本市场，公司市场份额逐步扩大，物业管理规模稳定提升。此外，“生命蓝光”生物医药也做了相应的战略调整，打造全渠道覆盖营销能力以及聚焦核心产品，提高终端市场覆盖率，实现现有产品经营业绩的突破。3D生物血管打印动物实验取得成功，占据生物医药制高点，未来想象空间巨大。“人居蓝光”+“生命蓝光”多元化产业战略发展格局，助力公司规模扩张以及利润提升。

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