房地产行业:体系建设时代,共有产权房加速推进
十九大期间,中国住建部部长王蒙徽表示,将加快培育住房租赁市场以及在北京和上海开展共有产权住房试点,标志着中国房地产市场正式进入了体系建设的时代。未来中国的核心城市,将形成中低收入人群由租...
十九大期间,中国住建部部长王蒙徽表示,将加快培育住房租赁市场以及在北京和上海开展共有产权住房试点,标志着中国房地产市场正式进入了体系建设的时代。未来中国的核心城市,将形成中低收入人群由租赁房覆盖、夹心收入人群由共有产权房覆盖而中高收入人群则由普通商品房覆盖的多层次供应体系,但在前两者基本布局完成前,目前对普通商品房的调控政策料难放松。 封闭式管理。今年8月初北京就《北京市共有产权住房管理暂行办法》征询意见,并于9月底正式实施,同日首个共有产权住房项目进行了公开摇号。此前,在廉租房、经济适用房、限价商品房的基础上,北京于2013年推出了自住商品房,旨在帮助有一定购买力的无房户家庭拥有住房。自住商品房定价一般比周边商品房低三成左右,而与经适房和限价房最终可实现私有化一样,自住商品房获取产证满5年后亦可在公开市场转让,但收益的30%须上交财政。本次共有产权房的试点,覆盖人群与自住商品房基本相同,但要求以低于市场价格的比例来确定购买人所拥有的产权,而剩余产权则由政府持有,满五年后亦可转让,但仅可以转让自己持有的产权且受让人必须为同样符合共有产权房购买条件的家庭,而政府拥有的产权不会出让,也即共有产权房将被封闭管理循环使用,永远不能转为普通商品房。 国际经验。英国从1980开始启动共有产权住房计划,因在经济增长放缓的背景下希望在缓解政府保障房建设支出的同时不降低保障房的供给。购房人产权在25%-75%之间,但可根据收入变化动态自由调整直至完全私有。新加坡堪称产权类保障住房体系建设的楷模。其于1960年成立新加坡建屋发展局(HDB)并推出组屋(HDB flat)计划,在此后三十年间将覆盖率推升到八成以上。而于1996年房价飙升之际又推出了执行共管公寓(EC)计划,旨在帮助收入超过组屋购买要求但又买不起私人公寓的夹心人群以低于市场的价格拥有公寓。香港的住房保障制度则立足于租售并举,目前主要拥有公屋(廉租房)和居屋(产权房)两类产品。我们注意到香港的居屋实行有选择性的半封闭式管理,买家在居住满五年后,可在向房委会(HA)缴纳补价后于公开市场出售居屋,也可以选择在居屋二手市场卖给合资格买家而无须缴纳补价。中国共有产权房试点正是采取后者这种封闭式管理方法。 平稳过渡至共有产权房。北京自2013年10月推出自住商品房,房源由开发商通过公开市场获地新建,当年政府即推出21宗地,总建面超200万方。2014年8月推出首批房源公开摇号,申请家庭数高达20万。但官网数据显示此后迄今摇号出售的自住商品房仅3.6万套,为对所有等待家庭公平起见,自住商品房定价区间五年来几乎没有变化(按区域不同定价于14500-35000元/平米之间)。土地供应的波动进一步加大了供应缺口,2014-16年自住商品房用地跟随北京整体土地供应的缩减大幅减少,2016年全年仅有两宗地块,惟在今年三月响应中央要求而将全年住宅供地指标翻倍至1200公顷后,一并将自住商品房用地计划从83公顷提升到200公顷,相当于去年实际供应量的16倍。而在共有产权房试点办法甫一推出后,首个进行摇号的该类项目此前即为自住商品房,预示着未来自住商品房将全面转向共有产权房。我们认为共有产权房的定价将和自住商品房相近,虽然个人拥有的产权部分会变少但会拥有控股身份,不会影响其对各类资源的使用,也依旧可以享受其所拥有权益部分的增值。同时,政府不必为了产权的持有而额外支付费用,因此相关用地的价格也不会出现变化,产权形式上的确认反而赋予其对共有产权房灵活定价的权利。 商品房房价短期仍难撼动。北京加速供地计划并不仅限于2017年,2017-2021五年将新增宅地6000公顷,对应新增租赁住房50万套,产权类住房100万套,其中普通商品房约50万套,共有产权房和定向安置房各25万套。官方数据显示目前北京常住人口约2200万,过去二十年年均新增常住人口数约50万(对应家庭20-25万户),近五年收窄到30万(对应家庭12-15万户),实际数据可能更高。而跟随土地供应此前的大幅缩减,最近三年每年产权类商品住宅新增量仅在10万套左右。同时,在北京目前760万套的住宅存量中,约六成为1998年房改前建成,也令升级改善需求与日俱增。如果五年计划能够落实到位,产权类住宅需求将基本得到满足,房价上涨压力将有效缓解,但过去三年平均低至47%的宅地供应实现率令市场存疑,当前为控地价而导致的大比例自持亦挤压了可售商品住宅面积。改善型买家对于普通商品住宅尤其是中高端住宅的需求仍旺,除非货币政策出现大波动,否则供求关系很难在一两年内显著改善,调控仍难退出,一手商品住宅价格将继续处于政府调控中而难涨难跌。
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1东风什么时候止跌?我上周末连发两帖,分析东风本周走势,一堆人冷嘲热讽,这些人现在(东风汽车600006)
- 2说是用2年时间把基础夯实,后3年就可以腾飞了,结果第3年还在坑里(民生银行600016)
- 3公司22年研发费用6.4亿,占比营收30%已经非常高了,都研究了什么需要这么大研(安恒信息688023)
- 4中公呢:说它是垃圾股,因为长时间阴跌;说它是一个好股票,因为它每一次都会让你赚钱(亚夏汽车002607)
- 5发现没有,很多票现在这么玩,第一季度盈利,第二季度盈利,第三季度盈利,第(亚夏汽车002607)
- 6我来说说世纪华通为什么开板?(世纪华通002602)
- 7我个人不喜欢炒小盘和概念类业绩差的股票,但是这些票真要玩就要跑的快,要灵活,要把(世纪华通002602)
- 8重大好消息!明天涨停(世纪华通002602)
- 9抖音平台九一开分成,对小游戏头部玩家三七算是大利好,也减小对微信一个平台的依赖,(三七互娱002555)
- 10股票这个东西是刚开始非常难什么都要学,历史,政治,大宗商品,交易心理学,(三元生物301206)
- 11财务美化是个好东西三元生物的年报毛利率只有3!也就是说扣除人工房租生产成本后三元(三元生物301206)
- 12早盘波大侠建仓了中信海直今天低空经济板块不错,选择了龙头中信早在前几日就一直在关(中信海直000099)
- 13自己看下下午的分时就知道了 2:26和 2:33. 分的时候,每次有人想(设计总院603357)
- 14商用密码+华为概念+信创+国产软件格尔软件触及涨停。近一年涨停4次。异动原因揭秘(格尔软件603232)
- 15主力还比我们小散急日月从2月6号转势开始成交量稳步放大'从原来的每天1亿多到今天(日月股份603218)
- 16这是只潜力大牛股,目前已经改变了前期长期下跌趋势,从前段时间突破重要技术线来看,(日月股份603218)
- 17新产品磷酸锰铁锂碳拉米电池!供不应求!固态电池!产值百亿元(日播时尚603196)
- 18早盘介入,网达软件该股趋势不错,只要大盘不调整,下午就有望封板。[胜利]恭喜同车(网达软件603189)
- 19昨天T飞了网达软件的低仓今天13块再补回来还做14到14.4的突破预期[加油]长(网达软件603189)
- 20这是什么破玩意,涨不动,跌起来贼6@驹哥哥 @老乡别走马上拉升 @菜鸟霸王(新泉股份603179)
- 21如果你打算将炒股进行到底,那么这篇文章建议看三遍!或许不能帮助你一跃成为高手,但(维远股份600955)
- 22早评:众多利空来袭!A股迎来关键时刻周五,美股和富时中国A50以及恒生科技指数期(维远股份600955)
- 23后续持续调整为主(bk0475)(04-27)
- 24这几天在调整的时候,就可以买点。一般而言,股价创新高后,回调整理一段时间(中国海油600938)
- 253月份三桶油年报全部披露完毕,仅有中国石油年报业绩实现正增长。我们来瞧一下三桶油(中国海油600938)
- 26老头原来不是在中石化唱多的么?活活把中石化从7块唱回了5块。这次又来中海(中国海油600938)
- 27股吧都不热闹,不少人离场了吧,都在等回调,可惜马上又要新高了 (中国海油600938)
- 28咱们就守着海油,不去外面当接盘侠 (贵州茅台600519)
- 29国际原油价格高位运行助推中国海油迈向新台阶。(中国海油600938)
- 30自30.88涨停日以来,净增仓0股,成本由16.228元下降0.595元至15.(中国海油600938)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧