事件:公司公布6月销售简报,7月公司实现签约销售面积31.34万方,同比增加11.53%;销售金额76.21亿,同比增加39.83%。    传统7月淡季,不用过分在意环比下滑:1)严调控背景下同比增40%:7月公司实现销售面积31.34万方,同比+11.53%,环比-39.1%(上年分别为+44.6%和-33.9%);签约金额76.21亿,同比+39.83%,环比-27.0%(上年分别为+45.6%和-10.7%),7月销售均价达到24,317元/平方米,同比20.0%(上月+41.1%)。2)量增收窄,价增扩大:1-7月累计签约面积319.7万方,同比+43.26%(上月为+47.83%);签约金额613.16亿元,同比+68.93%(上月为+74.07%)。1-7月累计销售均价19,177元/平方米,同比17.9%(上月+17.7%)。    7月新增多个小股操盘项目,今年以来未在深圳直接拿地:公司7月单月权益拿地37.1万方,力度比上两月略有减少。1-7月公司拿地权益地价款258.7亿,同比+49%,权益拿地建面225.7,同比+63%,分别占今年累计销售的71%和42%。另外;1-7月拿地均价11462元/平方米,同比下降9%,其中7月新增7个项目,其中三个项目是小股操的项目,比以往明显增多,公司1-7月金额权益比例为59.0%(上年为73.7%)。    前海《综合规划》出台,静待规划细则:7月13日,深圳市发布了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》(草案),规划范围包括深圳前海原国务院批复的28.2平方公里加上前海蛇口自贸片区及周边地区,规划范围共计37.9平方公里。    1)本次出台的是前海蛇口片区整体规划,片区分为“一港两带七板块”,公司土地均含在内。“七板块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山板块。    公司在蛇口、太子湾和前海拥有土地所有权510万方及物业201万方,按照此前前海规划平均1.88容积率计算,潜在资源达1000万方,均包含本次规划范围内。    2)前海蛇口自贸区定位为粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路支点。按照规划,规划区总建筑规模4725万㎡,其中产业建筑2500-2600万㎡,居住建筑1500-1600万㎡。规划就业人口规模约88万人,居住人口60万人。    投资逻辑:我们是最早提出“三年黄金买点”论,精准提示底部,一直认为招商蛇口土地质地在龙头中禀赋最优。本次是《综合规划》习主席“七一”赴港考察后首次出台的前海整体规划草案。根据公司公告,公司此前政企合作方案已经敲定,下一步将与政府商定土地变性和详细规划的细则,资源释放可以期待。公司目前RNAV估值2200亿,折价仍明显;公司承诺业绩高增长且超预期,我们预计公司17-19年EPS为1.35、1.73和2.36元,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。    风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。

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