实体零售复苏正当时,跨业态转型升级。实体零售行业正处于复苏中,在经历过国庆+中秋黄金周的消费旺季后,可以看到居民的消费水平和消费观念正在同步升级,注重品质化与体验化的场景式消费正逐渐被人们所推崇。在消费者从产品本身延伸到服务体验的需求提升中,传统百货公司正在实现跨业态转型的经营模式转型,购物中心业态和奥特莱斯业态进入快速发展期。购物中心是基于百货商场发展而来,囊括了休闲娱乐餐饮购物等多元化业态,可以充分满足消费者一站式需求的新型业态。奥特莱斯则是充分体现了商品价值回归的消费趋势,满足消费者对于品牌和性价比相融合的消费需求,近年来该行业正处于高速成长期。    区域性收入差异较大,同店增速表现优异。截止到第三季度,王府井共拥有49家购物中心/百货业态,5家奥特莱斯,其主要购物中心/百货门店集中在华北和西南大区,贡献了近60%的营收,主要门店包括太原店、长沙店、成都店、西宁店均表现优异,北京地区基本持平。公司在西北地区的营收同比增长45%,符合三西线城市渠道下沉和消费升级的整体趋势,但受限于地区消费能力,该区域门店收入水平不及其他地区,但整体发展趋势较好。有3家奥特莱斯设于西北大区,由于建设初期投入较大,整体业绩在未来有很大的提升空间。    布局社区最后一公里,携手爱便利、首航共赢。超市本身只是百货业态的一个分支,但随着居民对于生活便利需求的提升,公司开始布局服务社区最后一公里的生活超市、便利店建设,此业态具有纾解非首都功能、提供社区商业服务的独特优势,将通过资本手段引入外部力量来协同发展。王府井看重爱便利的供应链整合能力,通过与爱便利成立合资公司,帮助爱便利在北京地区落地开展业务,主要通过加盟模式开店。社区超市业态王府井选择与首航国力合作,首航在北京地区连锁生鲜超市方面拥有很强的竞争优势,双方组建合资公司,以社区生鲜超市、连锁综合超市、社区型购物中心为主,致力于新零售模式创新。    投资建议:    消费零售市场延续去年三季度以来持续增长的态势,顺应行业增长潮流,公司持续推进多业态成长的发展模式。我们看好王府井完善传统门店改造升级和持续探索新业态的创新发展模式,未来还将受益国企改革的机会。根据我们的假设测算,预计2017-19年公司的EPS 分别为1.13、1.30和1.51元,以11月13日收盘价计算,对应PE 分别是18.5X、16.1X、13.8X,首次覆盖给予“增持”评级。    风险因素:消费升级不达预期;市场竞争加剧风险。

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