事件:统计局发布1-10月房地产投资和销售数据。10月单月新建商品房销售面积YoY-6.0%,其中住宅销售面积YoY-8.6%,比上月增速回落3.0pct;我们测算三四线城市10月住宅销售面积YoY-2.2%,增速环比回落6.1pct。销售增速继续回落符合预期,我们关注楼市对家电需求的滞后影响,继续看好三四线。    测算三四线城市首现负增长:根据统计局数据,10月单月新建商品住宅销售面积1.2亿方,YoY-8.6%,较9月增速继续回落,1-10月销售面积YoY+5.6%。我们测算,10月三四线城市住宅销售面积YoY-2.2%,年内增速首次回落至负增长。    从2016年10月开始,一二线核心城市受到密集的调控政策影响,三四线城市则在棚改货币化政策助力下,销售走势有别于一二线城市,实现近一年的高增长,屡超市场预期。在调控影响下,棚改货币化安置带来的三四线销售边际改善乏力,三四线城市销售增速亦随着基数抬高逐步回落至负增长,但目前情况仍好于一二线城市。根据样本城市数据,10月单月4个一线城市网签面积YoY-50.9%,16个二线城市网签面积YoY-24.5%,增速继续在低位。    调控继续强化“房住不炒”定位:根据统计局数据,全国住宅待售面积绝对量从2016年2月份开始见顶回落,同比增速则从2016年7月以来持续转负;2017年1-10月全国住宅待售面积为3.2亿平米,YoY-23.3%。我们认为,在低库存背景下,短期楼市出现深度调整的风险较小,对家电需求不会形成大的冲击,但同样也意味着短期调控政策或难放松。从7月份开始,个人按揭贷款连续四个月同比下降,10月单月同比增速-18.8%,由于年底银行房贷额度缩紧,个人按揭贷款创近年最大降幅。在“房住不炒”的总纲领下,预计信贷端仍将持续收紧打击投资性购房,而更多支持个加快建立租购并举的住房制度。    投资建议:楼市调整或存在跌出来的机会。通常认为,家电是房地产的后周期,尤其是厨电、白电中的空调相对地产弹性较大。从家电需求滞后于房屋交易来看,2018年将迎来期房滞后交付的大年,利好家电需求(详见深度报告《迟来的爱》),尤其是在三四级市场销售占比高的城市,从2017Q4开始将较多受惠于三四线楼市带来的增量需求。对地产下行的担忧往往会反映在相关企业的估值上,如果市场再一次因为房地产销售增速回落下杀估值,板块个股或有较好的投资机会。

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