货币政策稳健中性,监管加强是长期主基调。    温和收紧货币政策,严格控制货币投放速度,持续加强金融监管将成为未来若干年的常态,这是对过去金融“脱实入虚”后的适当纠偏,有利于房地产行业风险释放和缓解。    楼市调控政策与改革政策并行,但无碍建设规模增长。    房地产行业内部的调控政策短期内对于抑制市场投机氛围起到重要作用;更关键的是改革政策发力,将突破现有土地制度和住房制度,试图建立房地产长效机制,房价回归合理波动轨道,建设规模健康增长,有效住房供给不断提升,满足人民住有所居的基本需求。    对房地产投资的影响:分析建设住房租赁市场的政策(包括集体建设用地入市)对土地购置费和施工面积增速的影响,受到土地购置费增速滞后以及集体建设用地入市增加新开工面积的影响,预计明年房地产投资增速将达到7.4%(可能与2017年增速持平);(2)若集体建设用地入市推进情况大幅超出本文假设时,投资增速可能上升至8%以上;(3)若集体建设用地入市的进度显著低于预期,受土地购置费增速维持高位,以及施工面积增速下滑至1%的综合影响,预计明年房地产投资增速将下降至4.1%附近。    财税政策:减轻政府对土地财政的依赖,同时加强收入再分配调节能力。    与此配套的是财税政策改革,房产税的合理设计与逐步实施,能够起到缓解地方政府过度依赖土地财政的作用,打破地价与房价相互推高的恶性循环;同时也是收入再分配调节的重要手段,对促进社会公平具有长远的意义。    房产税II(第一套住宅税率为1%,第二套及以上住宅和商业营业用房税率为2%)可在10年左右的时间逐渐替代土地出让收入+税II(大部分当前房地产相关的财政收入)。但是如果从现在开始全面征收房产税,取消土地出让制度和其他税收,一方面会导致短期地方财政收入产生较大缺口,另一方面改革过于激烈不利于长期推进。    因此,考虑到平滑改革阻力以及降低政策落地的难度,在改革的初期,可以考虑先采取土地出让收入、保有环节的房产税II、交易环节的契税并行的模式,每年逐步扩大房产税试点城市范围,在十年的时间内达到全面征收房产税,并逐渐替代土地财政,成为地方政府收入的主要来源。

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