1、行业整体供给过剩,但下游需求表现为弱周期性,行业景气度相对平稳我国商业地产呈现显著的供给过剩态势,但由于其下游需求为零售、办公等,主要受人口构成、经济结构、消费习惯等长期因素影响,因此短期投资端增速变化带来的供给量的边际改变对行业景气度的影响较弱,商业地产行业景气度变化与住宅行业相比呈现更弱的周期波动,行业景气度相对平稳。    2、呈现更为显著的区域分化商业地产的开发和发展需要地域拥有一定综合水平,需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据,人口密度和人均收入越高,区域的商业周期越短,商业地产的发展土壤越深厚,区域市场经济的活跃度和成熟度也在一定程度上影响商业地产的开发运营质量。因此,物业的区域分布情况对商业地产企业尤其重要,商业地产的区域分化程度较住宅市场分化更为突出。    3、细分行业供需结构差异显著由于商业地产不同业态功能定位不同,所服务的客户群体差异较大,下游需求也因此不同,因此,即使是同一区域内的不同业态的商业地产物业也存在一定的供需分化。    4、投资回报期长,商业地产的运营质量是影响企业信用经营的核心要素商业地产物业一般位于所处区域的中心,土地获取价格高、拆迁费用高、配套费用高、造价高是其突出特点,而一旦市场表现达不到预期要求,在建物业很容易中途搁浅,长期难以激活,投资回收期限是商业地产物业的关注重点;而商业地产后期的经营是持续性的商业行为,引入资产管理概念,要求实现开业后整体经营的成功,不能整体运营成功的商业地产会逐渐整体衰落,因此,运营质量是衡量商业地产企业经营风险的最核心要素。

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