人才引进成为本轮楼市政策博弈焦点    18年以来影响楼市的地方政策密集出台,正如我们上周报告《忽如一夜春风来?》所预期,地方性的政策博弈还在继续,自我们的报告发布以来,又有天津、合肥等城市出台旨在人才引进的相关政策。然而必须强调的是,本轮人才政策并非旨在变相放松限购,而是顺应加快城镇化与户籍改革的政策方向,以及地方在新的供地政策下对人口扩张的诉求。对目前已出台的各项政策的落脚点主要有三部分:户籍管理、购房条件以及人才补贴。    太阳底下无新事,本轮政策更多元化    人才引进政策并非首次出现,在2014-2015年行业低谷期,同样有很多城市采取各种手段强化人才引进。从具体措施来看,上一轮人才政策侧重点在于提供补贴和户籍管理,而本轮人才政策更为多元化。户籍管理:降低人才认定门槛是两轮政策调整的重心之一,落户与就业是否挂钩也是亮点,2017年以前,仅沈阳提出“先落户后就业”,而最近7个城市均提出这一观点。购房条件:对于人才定向放松条件是本轮调整不同以往的新政策。四城市均对人才购房减免了户籍及社保限制,武汉则提供人才住房券,这些区域有需求的对应人才等同于户籍人口,具备购房资格。    调研+数据,人才政策对地产销售影响分化    我们在2018年第一时间对南京和合肥两大人才政策放松的市场进行调研,发现无论是区域研究结构抑或开发商都未对人才政策采取足够重视,这说明通过解构需求群体,目前实际需求尚未被人才政策所影响。究其原因,有释放时效以及政策力度多方面因素。我们倾向于认为,多数二线城市的人才政策,对于预期的影响远远高于实质影响。对于需求弹性较高的区域,市场对供给侧的变化反应会很大,人才政策则在另一层面促进市场向好预期的达成;对于需求弹性偏弱的区域,人才政策则是结合产业转移等因子在一个相对长的时期内支撑市场复苏。    城市受益强度测算,关注2018年一二线城市改善空间    人才政策对于房地产市场的影响主要取决于如下三方面:(1)政策强度;(2)受益人口指数。放开中专生落户的城市,需求的增量预计在10%-30%。(3)房地产投资吸引力。根据我们的测算,合肥将最大限度地受益于政策放松,其次为郑州、南京以及青岛。展望2018年,我们认为重点的一二线城市,尤其是一二手房价倒挂严重的城市需要关注供给端的改善。对于供需矛盾并不突出的城市,以人才政策为代表的需求端促进因素则会有更为平缓而绵长的释放周期。    风险提示:政策调控边际进一步收紧

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