通过数据的挖掘和测算来完成对客观事实的提炼还原,让微观现象与宏观指标在计算中融合,是我们推出观潮指津系列的初衷。“秉念念初心,探迢迢幽深,观骎骎潮动,指霭霭迷津”,川财证券研究所观潮指津系列将不断思索探讨。    目前全新的地产低库存背景是诱发近期地产数据预测失灵的最根本原因。    迄今为止本轮地产周期走向呈现出与以往不同的面貌。一方面,棚改等去库政策使三四线销售韧性强于以往,另一方面,企业拿地热情高涨推升土地购置费持续处于高位,从而从两个方面推高了地产投资数据。传统从销售到投资的传导链条脱钩,我们认为,目前全新的地产低库存背景及限购政策因素是诱发近期地产数据预测失灵的最根本原因。    从需求决定走向供求博弈,重新构建基准模型。    我们尝试通过选取一些适当变量刻画库存低位、前期高拿地等影响因素,重构了地产投资基准模型。在土地购置费方面,我们将土地供求两方面直接与去化周期相挂钩,得出18年土地购置费季度累计同比增长分别为14.7%、15.6%、14.7%、15.7%;销售方面,以利率作为领先指标得出-5.2%、-7.1%、-7.1%、-5.4%的结论;在以销售计算了资金来源的基础上,我们加入拿地因素预测了新开工面积,得出累计同比增长分别为-3.2%、-3.9%、-0.3%、0.7%的结果。相关分项数据整合后,模拟测算得出地产投资在18年季度间累计同比增速分别为6.7%、6.4%、6.4%、6.8%。    发展租赁市场将在压低土地购置费的同时推高新开工,二线城市户籍松动对投资整体影响有限,棚改情况则大致与去年持平。    在基准模型的基础上,我们进一步对几个政策热点进行讨论和测算。租赁市场可能通过两个渠道影响地产投资数据,一方面,租赁用地往往存在着较高的土地出让折价,压低了土地购置费部分,另一方面,地方政府大多已经提出较为具体的竣工和住房投放计划,则推高了新开工面积。    龙头地产企业拿地优势突出,价值有望重估。    回顾历史,我们发现A 股房地产板块整体营业收入增长率与地产投资走势具有高度的一致性。而根据我们的考察,地产投资在18年大概率维持较强韧性,则地产板块营业收入大致与17年情况相似,出现严重下滑的可能性不大。另一方面,考虑地产领域正在由需求决定转向供求博弈的大逻辑,地产龙头企业在供给端高门槛下享有较为突出的拿地优势,地产行业集中度提升的基本趋势仍将在18年继续演进,房企龙头价值也有望获得重估。    风险提示:外部市场发生黑天鹅事件造成剧烈波动;主要工业原料价格超预期调整;下游需求低于预期。

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