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　　来源：中访网　　

　　华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”，股票代码：600340）创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。2015年7月20日，固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP（政府和社会资本合作）模式，作为创造性典型经验，被国务院办公厅通报表扬。就是这样一个有“最牛地产股”之称的企业，如今却风险频现，危机重重。

　　最牛地产创造县城神话

　　华夏幸福董事长王文学将电子信息产业、汽车零部件产业和装备制造产业作为固安工业区发展的三大产业。还在基础设施和公共服务方面进行了开发建设：妥善安置失地农民，农民住进电梯房；跟知名学校合作，兴建学校；跟北京军区总医院合作，建立三甲医院。

　　王文学还在固安开发中创造性地摸索出了 “一三五”开发周期：

　　第一年出形象：一条街，即一个产业园区，一个城市规划馆，一个五星级酒店，一座管委会大楼。

　　第三年成格局：做好城市规划，形成产业格局，夯实基础设施。

　　第五年大发展：做到城市功能完备，产业功能完善，基础设施配套。

　　2002年，华夏幸福来到固安；到今天，早已过了一个轮回。2012年3月，王文学在固安产业园成立10周年时曾向廊坊市做过一个工作汇报。王文学称，十年前的固安财政税收6000万元，2012年固安县政府的财政税收是13． 28亿元。通过招商已签约了360家企业，总落实投资400亿元。

　　15年时间，华夏幸福累计在固安投资320亿元，固安县政府累计给华夏幸福支付200亿元。仿佛经历了一场神话，转眼间，荒芜的固安成了成熟的产业园区。

　　限购 打破幸福童话

　　2017年3月，环京限购政策横空出世。廊坊市规定：主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。

　　环京限购政策虽来势汹汹，倒也影响有限，毕竟廊坊市的购房人群以京津等地外来投资者为主。未待开发商松口气，更严厉的政策衔尾而来。2017年6月9日，廊坊将限购范围扩大到远郊的霸州市和文安县。在廊坊没有3年社保或纳税的不得在当地买房，且补缴的社保或纳税无效。除廊坊之外，涿州、怀来等环京地区也纷纷出台限购政策。

　　2016年7月至9月，华夏幸福在环京各地的销售面积如下：廊坊35.44万平方米，固安39.47万平方米，霸州13.55万平方米，怀来25.13万，大厂87.31万，香河73.14万。限购后，2017年同期数据呈断崖走势：廊坊0.77万，固安20.66万，霸州33.77万，怀来10.24万，大厂0.82万，香河1.93万。

　　不仅销量一落千丈，房价也被迫腰斩。原本2.5万元/平的住宅项目跌至1.5万元/平。据华夏幸福2017年全年经营情况简报数据显示，其城市地产（主要是北京和廊坊）销售额79.09亿元，同比下跌71.94%。

　　销量、房价双重“灾难性下滑”无疑给了房企当头一棒，一时之间，华夏幸福的童话也被打破。

　　花式融资 25亿撬动75亿

　　一位信托经理表示，华夏幸福堪称是房企融资的典范，几乎将市面上能用的各种融资手段都用了一个遍。

　　在监管机构发布银信合作“禁令”前，华夏幸福成立了中国产业新城基金（京津冀一期）。这支基金规模为75.01亿元，其中华夏幸福旗下的幸福资本作为普通合伙人出资100万元人民币，华夏幸福旗下的九通投资作为有限合伙人出资25亿元人民币，东富厚德、大业信托、银华资本作为有限合作人分别出资25亿元人民币、10亿元人民币和15亿元人民币。华夏幸福仅用25.01亿元的自有资金撬动了75.01的总融资。

　　华夏幸福靠卖楼回款，园区的招商和服务费用也是其重要的收入来源。在住宅产业出现滑坡的情况下，产业新城的服务收入则承担重任。2017年全年，华夏幸福园区的结算收入达到296.32亿元，同比上涨66.86%。

　　指标突变 资金危机初现端倪

　　2011年年末，华夏幸福每股收益（EPS）为3.28元（当期EPS超过2元的上市公司仅华夏幸福一家），净利润1520.7万元。2012年一季度，每股收益只有0.03元，到2012年7月19日，每股净收益只有0.0172元。EPS如此急速的下滑，已然发出危机信号。业内人士认为，招商不力，市场没有回暖，产业园区的成长周期均是重要原因。

　　同时，公司应收账款从3.05亿元到8.02亿元，暴增162.62%。数据显示，华夏幸福城市地产开发的收入只占全公司收入的5.34%，其余6成以上收入均来自于与政府合作的产业园区项目。而4~6月的快报显示，政府结算回款同比下降26%。回款乏力，华夏幸福资金链悄然吃紧。

　　2012年6月，华夏幸福为旗下项目提供的预签担保额度达23.7亿元，相当于公司净资产比例的89.2%。担保资金规模一再加大，华夏幸福资金链不堪重负。

　　压力倍增 流动性资金局势危机

　　2012年9月10日，华夏幸福发布公告，称与镇江市京口区进行合作整体开发“镇江市京口区大禹山创意新社区项目”，却在协议签订3年后突然停工。公告里的美好前景早已不复再提。

　　华夏幸福2016年年报中，凌家湾安置房项目像2014年、2015年一样，列入了次年的施工计划中；但在2017年预计竣工面积一栏中，凌家湾安置房部分却是赫然空白。一些售楼处也是人去楼空，不复当时的盛况，再无一人。

　　2018年，在房地产调控从紧的形势下，华夏幸福总部定下了销售目标2000亿元的目标，这个目标让营销人员压力倍增，不知如何是好。

　　业内人士称，如今的政策对华夏幸福非常不利，资金链接近断裂，甚至称华夏幸福的股票已抵押给银行。说法是否属实仍待进一步确定，但有此说法怕也不是空穴来风。

　　华夏幸福作为“最牛地产”，资金链断裂一说有些危言耸听。但据知情人士透露：2017年四季度开始，华夏幸福企业高层曾多次召开会议，讨论企业流动性资金紧张问题。

　　2017年年中之后，廊坊市区内未开过新盘。华夏幸福屯了大量土地，限购却迟迟不放开，2000亿的目标很美丽，可存货该如何消化？一时无法消化，该如何回款？流动性资金紧张，华夏幸福的“神话”又将何去何从？

责任编辑：张恒

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