2018年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。    一手房销量:1)环比:整体环比降71%,其中一线下降91%,二线下降87%,三线下降60%。2)同比:整体同比降83%,其中一线下降98%,二线下降92%,三线下降73%。3)本周与2017年全年周均比:整体降87%,其中一线降98%,二线降94%,三线降80%。    4)二手房销量:本周环比降62.9%,同比降88.2%。(由于本周春节,数据同环比受到影响)库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比降0.9%,同比升0.3%。去化时间:17个城市新房去化时间16.5个月。2018年PE主流公司9.9倍,RNAV17.2%折价。    本周观点:金融政策转变下利润率仍是房企竞争核心。2月份开始,我们观察到土地市场明显降温,居民放款明显加快,由此判断2018金融政策将由2017年的宽房企紧居民改变为紧房企宽居民。此变化对房企短期及长期利好,中期尚存不确定性。短期利好在于销售会有好转;中期不确定性在于很有可能投资不差,经济无忧,调控不松;长期利好,在于去伪存真。基于此,我们认为快周转的企业将持续受益,但是没有利润的项目无法较快周转,所以,房企竞争的本质扔是比拼利润率。推荐华夏幸福,保利地产,万科A,新城控股,招商蛇口,蓝光发展,荣盛发展,受益金地集团,阳光城。    房地产2018年的投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”。2018年把握两条行业投资主线,一是“盯紧市场”,寻找竞争优势边际提升最大的标的;二是“跟紧政策”,政策红利仍是行业重要的催化剂。(1)全国和区域龙头边际优势不断提升,抗周期能力增强,推荐:保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、中天金融、金科股份、蓝光发展;(2)2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设,推荐:都市圈融合带来的投资机会:首都圈(荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份);粤港澳大湾区:深圳区域(天健集团、招商蛇口)、广州区域(保利地产)、珠海区域(受益华发股份、格力地产)、;(3)租赁市场的政策推出不断加快,REITs推出有望加速,推荐:世联行、滨江集团、万科A。    风险提示:行业调控边际趋紧。

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