2017年以来的股价上涨及2018年以来的冲高回落均符合我们预判。    底部已坚定看多:根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们在2017年的股价底部区域即建议机构投资者解放思想做多优势地产股,优势地产股2017年一路震荡向上并在2018年1月上、中旬急速飙涨,基本兑现了我们的预判,大部分优势地产股的估值亦由低估涨回到了合理估值区间的上方。    及时提示了短期调整风险:①2018年1月下旬股价创新高之后,我们在1月22日发布报告《2017年投资增速7%完全符合我们预期,区瑞明地产A股小周期理论框架再次被印证》明确提示?后市超额收益能否继续扩大,可能需要更强的催化剂,比如:政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更大范围放松……。因此,股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外,休憩一下是为了走得更健康、更长远?;②在1月29日发布的春季策略中又进一步提示?优势地产股短期涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存,或引发调控加码风险?。    2018年动态估值合理,2019年较便宜。    我们认为在行业大周期逐渐向顶部靠拢及政策不友好的背景下,优势地产股10倍的当年动态PE是合理的。2017年,我们在优势地产股的股价底部区域坚定看多的一个核心理由就是?当年的动态PE显著低于10倍,1季度不少品种仅7~8倍,若能向10倍PE修复,股价就能有较大涨幅?。另外,在17年1季度,市场主流观点对优势房企基本面比较谨慎,盈利预测偏保守,显著低于2017年末或2018年初发布的2017年业绩快报或预告。    目前来看,经过一年的上涨,多数优势地产股2018年动态PE已达到10~11倍,市场主流观点对优势房企的基本面已没有去年同期那么谨慎,短期来看,估值已处于合理水平,但2019年则较便宜,约7~8倍。    政策中短期仍偏紧。    在十九大报告?坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位?以及中央经济工作会议?完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性?的主旨下,各地方政府继续深化以?四限?为基础的房地产调控政策,房地产行业政策中、短期整体仍偏紧——①?四限?政策中、短期难以显著放开,预计仍将持续调控;②房贷利率上行压力加大,据融360数据显示,2018年1月全国首套房贷平均利率为5.4%,同比上升21.75%;③房企融资收紧,上海、广东、四川等银监局要求从严查处违规融资行为,据网易等财经媒体报道:有地方银监要求房地产类融资只认?432?的项目标准,禁止投资房地产类公司应收账款。    行业继续降温,集中度已提升。    2017年以来,行业主要基本面指标如销售额、销售面积、新开工与施工面积等累计同比增速持续回落,行业持续处于小周期降温阶段。在行业降温期,能力平庸、规模偏小的房企将逐渐退出市场,而聚焦房地产主业的优势企业则竞争优势凸显,销售显著增长,行业集中度已大幅提升——2017年,Top5和Top10市场集中度分别为16.9%、24.1%,较2016年末分别大幅提升了4和5.2个百分点。对比美国房地产市场,2017年中国Top5和Top10的市场集中度尚有6.7和9.1个百分点的差距,但2016年这一差值分别为8和11.1个百分点,差距已显著缩小。考虑到中国房地产市场的特殊性,未必能效仿美国的高度市场化,因此未来行业集中度进一步上升的速度将趋缓。    建议布局中长线,继续看好优势地产股。    综上所述,从动态PE角度看,目前优势地产股2018年估值已合理、2019年较便宜。风物长宜放眼量,建议从布局中长线的角度配置优势地产股,遵循?低估值+双增长(合同销售口径与损益表口径)?的选股思路,我们优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股,继续看好荣盛发展、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、万科A、新城控股、阳光城、华侨城A、中国恒大、禹洲地产、龙光地产、世联行、光大嘉宝等。

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