国务院总理李克强周一上午在十三届全国人大一次会议开幕式上做工作报告称,将稳妥推进房地产税立法。此前一天,人大首次新闻发布会上会议发言人表示,目前有关部门正在加快进行起草完善法律草案等工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。我们认为房产税从立法完成到最后实施仍需至少2-3年的时间,短期不构成对市场的主要负面影响。但在金融去杠杆以及短期调控政策仍难退出的大环境下,居民持续加杠杆的空间显著收窄,按揭信贷紧张将制约需求释放,行业展望不容乐观。    房产税仍在起草阶段。总理报告中关于房产税仅有短短一句话。而此前一天人大召开首次新闻发布会,会议发言人张业遂就新华社记者提问时表示,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。这意味着目前房产税立法仍在起草阶段,从最终完成立法到正式落地征收,不会是一个很短的时间。这与我们此前预期相同,虽然与2017年相比,房产税在工作报告中有所提及,但短期仍难落地,且税率和税基上仍存在较大的不确定性。因此,展望今年全年,我们不认为房产税是影响行业的主要因素。    上海重庆已率先试点。房产税于2011年1月在两个城市-上海和重庆,率先开始试点开征。    具体来看,在上海地区,对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%,并明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积。而在重庆地区,对重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、以及非户籍人口在重庆新购的第二套房征收房产税,税率按照房屋交易单价介于0.5%-1.2%,并对独栋别墅给予180平方米的免税面积,以及对新购的独栋别墅和高档住房给予100平方米的免税面积。根据我们估算,开征的房产税对高端购房者而言,税务负担较为有限。    18年前两月销售回顾。根据我们跟踪的40城月度新房销量数据,总体销量单月同比增速从2018年1月的同比增长6%转负为2月的同比下降35%(相比2017年1月同比下降27%,2月同比增长13%),主要原因在于今年2月包含了春节假期(2018年2月15日-2月21日),同期一线、二线和三四线城市分别同比下滑53%、34%和28%。综合前两月销售数据来看,总体销售同比增速从2017年前两月的-12%进一步扩大至2018年前两月的-14%,主要受三四线销售疲弱拖累(2018年前两月同比下降19%,相比2017年前两月同比增长7%),同期一线和二线城市同比跌幅均有所收窄,从2017年前两月的-36%和-13%分别收窄至2018年前两月的-27%和-6%。此外,根据第三方研究机构克而瑞发布的2018年前两月中国房地产企业销售排行榜,我们跟踪的30家核心上市开发商销售增速持续超出市场表现,于2018年前两月实现平均销售同比增速达74%,相比2018年1月平均同比增速为56%,主要受益于持续提升的行业集中度以及开发商在优质核心城市的均衡布局。    信贷为行业走向关键。根据央行公布的最新信贷数据,2018年1月新增人民币贷款总额达创纪录的2.9万亿元(相比2017年1月为2.0万亿元,2016年1月为历史高位的2.5万亿元),这一数据甚至超过了市场此前最为激进的预测值2.5万亿元。在地产行业相关的贷款数据中,新增居民中长期贷款从2017年12月的3112亿元增加至2018年1月的5910亿元,仍低于2017年1月的6293亿元。与此同时,因监管层强化监管以防止短期消费贷变相流入房地产市场,新增居民短期贷款于2017年12月仅为181亿元,并随后于2018年1月回升至3112亿元(相比2017年1月时为1229亿元)。进入3月,我们观察到按揭贷款的发放仍受到严格限制,且同期贷款利率正持续上行,未来3月份乃至6月份的信贷展望不容乐观。我们将持续关注金融去杠杆过程中信贷和销售的趋势变动。    维持行业低配评级。香港上市的大中型内地开发商股价于春节假期后持续承压,目前板块平均估值为1.2倍17年PB,1.1倍18年PB,以及11.1倍17年PE,9.0倍18年PE。除了房地产税以及波动的市场环境,我们认为信贷将是决定市场走势的最关键因素。此外,我们认为短期内房地产调整政策仍难松动,相反昆明于3月1日宣布进一步升级限售措施,主城区新房限售期限从2年上调至3年。我们担忧信贷持续收紧对未来新房销售带来的累积影响,并重点关注即将到来的3月份销售旺季的市场表现。我们建议投资者维持有选择的审慎态度,我们看好更具抗风险能力且有稳健可持续增长的开发商,包括华润置地、龙湖地产和远洋集团,并重申对高杠杆公司富力地产和融创中国的担忧,以及建议回避激进拿地的开发商合景泰富。

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