事件:2018年1-2月,公司实现签约销售面积374.41万平方米,同比增长71.63%;实现签约销售金额532.96亿元,同比增长85.01%。公司1-2月总计新增土地计容建面约394万平米,同比下降16%;权益地价92亿元,同比下降35%;总地价192亿元,同比下降7%。    销售增速维持高位,土储充足高增长有保障    公司公告2018年1-2月实现签约销售金额532.96亿元,同比增长85.01%,超出市场普遍预期。此前克而瑞公布的数据为506.4亿,仅为实际销售额的95%。公司土地储备充足,我们测算公司未开工土地面积超过9000万方,2018年公司有望加大推盘力度,全年销售额有望维持高速增长态势。    重点布局二三线城市,加大二线城市合作拿地力度    1-2月份公司重点布局二三线城市,总共获得19个项目,其中一线城市1个,二线城市9个,三线城市8个,海外1个。公司明显加大了合作拿地的力度,平均权益比例仅为47.8%(拿地金额加权),共有7个项目股权占比在30%及以下,特别是在二线城市的9个项目全部为合作的形式。我们认为合作拿地有利于公司提高资金利用效率,实现高速周转和规模的快速扩张。公司1-2月总计新增土地计容建面约394万平米,同比下降16%;权益地价92亿元,同比下降35%;总地价192亿元,同比下降7%。平均楼面地价4865元/平米,销售均价14235元/平米,地价/房价为34.2%,较去年同期略有上升。    及时补充流动资金,为全年经营做好准备    公司充分利用年初银行信贷额度宽松的窗口期,及时补充流动资金,全年经营做好准备。截至2018年2月28日,公司借款余额为人民币2353.79亿元,较2017年末借款余额2031.22亿元增加322.57亿元。其中银行贷款增加241.40亿元,债券31.17亿元,信托贷款50亿元。    激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长    公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。2016年公司已经推出股票期权激励计划,覆盖公司682名员工,获授股票期权数量占公司总股本的比例为1.095%。行权价格8.72元,行权业绩条件要求指定时间区间净利润年复合增速不低于8%。2017年12月23日,公司推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,公司跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企较高水平。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。    投资建议:公司土地储备充足,激励机制灵活,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速。在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们预计公司2017-19年EPS为1.24、1.51和1.80元,对应PE为12.4X、10.2X、8.6X,维持“买入”评级,6个月目标价22.65元。    风险提示:销售不及预期、加息

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