事件:    统计局公布2018年1-2月房地产经营数据。1-2月,房地产销售面积为1.5亿平米,同比增长4.1%(前值6.1%);开发投资额为1.1万亿,同比增长9.9%(前值为2.4%);新开工面积为1.8亿平米,同比增长2.9%(前值为8.6%)。    核心观点:    1.受基数和信贷影响,销售增速放缓    1-2月销售面积同比增长4.1%,单月平均较去年12月下降了2个百分点;销售金额同比增长15.3%,单月平均较去年12月下降了5.2个百分点。全国销售均价为8511元/平米,同比增长10.7%。1-2月房地产销售增速明显下滑的主要原因是:1)去年同期销售基数较高。2)1-2月M2货币供应量增幅持续收窄。在调整计算口径后(增加了非银行存款项目),M2增速仅为8.9%,总体呈现下降趋势。3)信贷收紧较为严厉。居民中新增中长期贷款增速持续下滑,1月和2月增速分别为-6.1%、-15.4%。按揭贷款利率不断提升,根据融360数据,全国首套房平均贷款利率已经上升到5.46%,二套房贷款利率也上升到5.79%,都创历史新高。4)银行放款时间拉长,部分银行从原先1-2个月延长到3-5个月。5)国家坚持落实“房住不炒”,政府鼓励租赁和共有产权房,使得部分需求处在观望状态。    2.PSL前两月投放量大增,开发投资增速提升显著,符合我们的预期    1-2月开发投资额同比增长9.9%,单月平均较去年12月增长7.5个百分点。我们在央行3月1日发布的PSL(抵押补充贷款)数据中已经看到,截止2月PSL余额已经达到2.9万亿元,1-2月新增PSL金额为2169亿元,其中仅2月单月就投放了1510亿元,这是继2016年6月后的新高。我们发现自2015年有数据以来,每月的开发投资额与当月的PSL投放量呈现明显的同步趋势。此次PSL的明显翘尾,也说明了三四线棚改的力度仍然很大,预计后期新开工将有所增长。    3.投资向好,龙头优势明显,维持行业“推荐”评级    在信贷收严、政策环境较紧的背景下,板块承压,但龙头及部分二三线蓝筹公司估值仍然存在向上空间。1、2月份CR10达到46%,前十大房企销售金额增速均超过了全国水平。我们看好,1)龙头房企结构性优势仍将延续,推荐保利地产(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)。2)高成长、快周转房企,推荐新城控股(601155.SH)、旭辉控股集团(0884.HK),建议关注阳光城(000671.SZ)。3)房地产存量市场的优质标的,有望走出独立趋势,推荐光大嘉宝(600622.SH)。    风险提示:利率持续上行,政策超预期收紧

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