房地产行业利差代表着投资者对于地产产业债配置的偏好,虽然行业利差本身不具有预测性,但是通过相关指标预测行业利差的走势却具有一定投资价值。目前已有研究通过财务指标以及房地产相关的行业指标对房地产整体行业利差的预测程度进行说明,本文将分别观测AAA、AA+以及AA 级行业利差的相关影响因素,并结合房地产政策背景以及利差变动进行梳理。    首先通过对各级别发债主体的财务状况梳理,我们得出如下结论:AAA 级集中了规模较大的行业龙头,举债程度高但项目回款能力强;而AA+与AA 级对应的房地产开发企业规模较小,筹集资金的能力或者意愿相对较弱。    之后按照财务指标以及行业指标分别对三个级别的行业利差进行相关性检验,综合财务指标以及行业指标,我们选取解释性较强的指标对房地产各评级行业利差进行预测建模,选取的指标为:速动比率、销售毛利率、国房景气指数以及70 大中城市住宅价格指数。    得到模型并代入相关自变量后,结论如下:与目前相比,季度末AAA 级与AA 级各自的信用利差将扩大,而AA+级利差将缩窄;AAA 与AA+的等级利差将收窄,而AA+与AA 的等级利差将走扩。从收益率变动的角度来看AA+的房地产信用债将更具配置价值。    最终通过梳理2013 年之后房地产行业政策背景变化,发现在调控收紧之时,整体行业利差均将收缩,而本轮调控与前次对利差的影响区别是,AA 与AA+利差收缩,AA+与AAA 利差走扩,意味着房地产销售面积以及土地的下滑,可见本轮调控的影响将更加深远。

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