事件:2018年前2月,商品房销售金额为1.2万亿元,同比+15.3%;销售面积1.5亿平方米,同比+4.1%;开发投资额1.1万亿元,同比+9.9%;竣工面积1.4亿平方米,同比-12.1%。整体来看,1)销售均价大幅提升,主要是一二线的占比在提升;2)居民中长期贷款前2月累计下降9.6%,对应销售金额增长15.3%,表明居民杠杆使用率在下降,预计在总信贷额度调配方面,对杠杆使用相对不敏感的一二线城市区域表现会更好;3)2017年因为预售证发放受限,积压项目影响了拿地和新开工,但预售证重新发放和推盘变现将带动地产投资,而新开工数据在老项目推盘之后会重新增长。    销售数据超市场预期,融合区域经济发展的户籍城镇化将贯穿全年,差别化信贷有望实现区域经济的供需两旺。1)销售金额超市场预期,考虑到一二线城市大多受到了预售证管制的影响,当前销售的高增长一定程度上反应了预售证发放在加快;2)2017年的土地并未完全转化为预售;而2018年开年二者再次呈现反向关系,预计在待已开工未预售的项目入市以后,将随着销售带动新开工的转化,也就意味着,目前的市场关注点正转向为商品房需求周期;3)对需求的担心,将随着《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》而减弱,通知重点提及加快农业转移人口市民化,全面放宽城市落户条件,预计一二线城市及其周边城市群将成为落户首选地。    地产投资在高基数下超预期,但2017年1~2月和当前结构不同。2017年1~2月,地产投资增速为8.9%,当前为9.9%,因此实现了高基数下的高增长,但拿地和建设这两大要素来看,2017年同期拿地增长12.7%,而2018年同期则为0.0%,也就意味着,建设环节带动的作用更大。然而,建设投资只能采取影子指标观察,主要包括新开工面积和竣工面积,而目前两个数据增速均有下降,因此当前的建设投资超预期主要来自于已售项目建设,由销售超预期拉动,而对新开工拉动并不明显,原因在于部分城市积压了已开工未拿证项目,导致了销售向开工的传导暂时不顺畅,但我们预计在1个季度之内,积压项目能够集中入市,重新让销售带动新开工的数据增长,而建设投资量则已经开始在地产投资中体现。    户籍城镇化下的人口流动,区域经济下的供需两旺,维持行业增持评级。推盘供给的确定性增加逐步成为市场共识,居民需求入市就成为当前的主要关注点,我们认为,对信贷相对不敏感的一二线城市区域会随着推盘入市而提振销售,同时,户籍城镇化的大力推进带来城市群需求的增长,看好一二线城市及其周边区域的表现,推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股、招商蛇口、华侨城A、蓝光发展、荣盛发展等公司,受益金地集团、阳光城。

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