万科26日晚间发布2017年年报。2017年，集团实现营业收入2429.0亿元，同比增长1.01%；实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，同比增长33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.1%，较2016年增加2.61个百分点。公司拟每10股派送人民币9.0元。

　　首提“城乡建设与生活服务商”

　　作为“宇宙级房企”，万科最受人关注的莫过于房地产业务。

　　年报显示，在全国商品房销售增速放缓的大背景下，2017年万科实现销售面积3595.2万平方米，同比增长30%；实现销售金额5299亿元，同比增长45.3%。

　　销售额、净利润双双大涨之下，万科在全国商品房市场的份额也进一步提升，达3.96%，较2016年上升0.86个百分点。

　　在这次年报中，万科提出将战略定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

　　年报中透露，万科反对赚快钱、赚“钱生钱”的“轻松钱”，目前正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域，也在探索进入环保产业、循环经济产业，还重点推进科技研发、混改和事业合伙人机制以及互联网时代企业管理三个方面的创新探索。

　　并购有望带动业绩再增长

　　虽然面临一系列变化，但不少房企依然对2018年业绩充满信心。如恒大就将今年的合约销售目标定位5500亿元，较2017年已实现的5009.6亿元增长近一成。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，大型房企销售业绩还有继续成长的可能。在后续行业集中度进一步提高的情况下，大型房企在地产开发和营销资源的摄取上，依然有较好的机会以及强大的市场定价权。

　　他认为，大型房企应该还会延续再接再厉的进取风格，在城市布局和销售策略策略方面都会有新的动作。更重要的一点是，大型房企并购的机会增加，后续通过项目并购，能够更好地降低投资成本和缩短开发周期。

　　事实上，自2017年以来，包括万科在内的大型房企纷纷通过并购获取更多地产项目，这一趋势在2018年表现更为明显。以万科为例，在今年以来就并购了多个项目，如3月2日，万科、杭州钢铁集团在杭州举行股权包合作签约仪式，双方合作的资源包含8个项目，分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市，此次交易总价为17.8亿元。万科通过此次收购，补充了其在浙江和安徽的货值。

　　宝能、安邦均未减持

　　万科年报同样引投资者关注的还有股东情况。自万科独董刘姝威发出公开信，请求证监会严格执行自身制定的规章制度，命令钜盛华已经到期的七个资产管理计划立即清盘以后，宝能方面何时减持万科股票就成为众人关注的焦点。

　　万科年报显示，截至2017年底的前十大股东中，深圳地铁集团仍以29.38%的比例位列第一大股东，宝能方面仍以25.4%的持股比例位居第二大股东。安邦的持股也未发生变化，仍持有万科6.73%的股份。

　　中国证券报此前报道，“宝能系”的钜盛华共通过九个资产管理计划合计持有万科10.34%股份，这九个资管计划分别为南方资本管理有限公司管理的安盛1号、安盛2号、安盛3号、广钜1号、广钜2号，泰信基金管理的泰信1号，东兴证券管理的东兴信鑫7号，以及西部利得基金管理的西部利得金裕1号、西部利得宝禄1号。

　　上述九个资产管理计划全部用于增持万科股票，且杠杆均为2倍。其中，除西部利得基金管理得两个资管计划是2018年12月到期之外，另外七个资产管理计划已经于2017年11月和12月到期，该七个资产管理计划合计持有万科股份的6.88%。

　　中国证券报（ID：xhszzb）记者此前查询发现，东兴证券管理的东兴信鑫7号已于2017年12月11日终止，次日就已进入清算流程。

　　不过宝能方面当时回应称，经过与相关方充分沟通协商，各方已就九个资管计划分别签署了补充协议，就延长前述资管计划清算期相关事项做出了约定。有业内人士告诉记者，在实际操作中，不得续期一般指存续期不得延长，并未对清算期进行明确限制，因此上述到期资管计划究竟会不会卖出万科A股票、何时卖，目前还未有定论。

　　谨慎投资成今年策略重点

　　虽然2017年业绩实现大幅增长，但万科也坦承，去年我国房地产市场出现了一系列变化，给整个房地产行业带来深远影响。

　　万科制定的2018年发展策略就专门提到“谨慎投资”，具体包括：在开发业务上保持谨慎投资，根据销售回款、融资情况决定合理的投资节奏，关注并购机会；拓展资源获取的渠道，获取价格合理的土地资源，满足可持续发展需要；探索投融资更多创新模式，保持安全健康的资债结构以及行业领先的信用评级。

　　在业务上，万科表示，将持续深耕核心城市群，在核心城市适量增加持有性物业。同时，大力发展住房租赁业务，2018年计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。在租赁住房需求巨大的城市加大投资力度，加强与政府、金融机构、社会组织合作，多渠道获取租赁资产，多业态复合经营，积极参与城中村综合整治和经营。

　　万科看到的楼市形势，同样也被其他房企所看到。如恒大就在同一天发布的年报中指出，2018年将实施“三低一高”的经营模式，主要从谨慎购买土地、大力增加销售、控制支出及费用等相关方面着手，进一步降低净负债率。

　　地产“三国演义”仍在持续

　　作为中国房地产市场的第一军团，碧桂园、万科和恒大近两年愈发强势。2017年，这三家公司成为仅有的三家销售突破5000亿元的房地产企业。但在具体的座次上，除了最早公布年报数据的碧桂园坐稳第一，老二老三的座次问题，同日公布年报的万科可谓是“险胜”恒大。

　　碧桂园2017年全年实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%；合同销售面积6606万平方米，同比增长61.9%。实现营业收入2269亿元，同比增长达48.2%；归属公司股东净利润约260.6亿元，大幅增长126.3%。

　　万科2017年全年实现合约销售金额5299亿元，同比增长45.3%；实现销售面积3595.2万平方米，同比增长30%。实现营业收入2429亿元，同比增长1.01%；实现归属于公司股东的净利润为280.5亿元，增长33.4%。

　　中国恒大2017年全年实现合约销售金额5009.6亿元，同比增长34.2%；合约销售面积5029.9万平方米，同比增长12.6%。实现营业收入3110.2亿元，较2016年增长47.1%；归属公司股东净利润为370.5亿元，较2016年增长110.3%。

　　具体来看，前三名之间的销售金额差距都不大，甚至可以用微弱来形容。随着楼市的继续分化，中国房地产市场的“三国演义”仍会持续。

责任编辑：郭春阳

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