如何理解7月房地产投资下滑而土地购置面积却显著回升?2016年下半年以来,房地产投资增速与土地购置面积累计同比持续回升,然而4月份以后房地产投资增速持续下滑,7月累计同比下降至7.9%,而土地购置面积却在7月创下2012年以来新高,累计同比达到11.1%。一方面是开工投资下滑,另一方面却是开发商拿地热情不减,两者看似矛盾,其实体现的是投资下滑背景下,开发商囤地需求的上升。首先,房地产投资需求下滑叠加高温天气,7月房地产投资大幅下降。年初以来,名义房地产投资增速维持高位,主要是由于PPI处于较高的位置,剔除价格因素以后,2季度实际房地产投资累计同比仅为3.73%,比去年同期低4.27个百分点,体现实际房地产投资需求明显放缓。7月受高温天气影响,开工率下降,房地产投资当月同比4.8%,而实际投资同比可能接近于0。其次,商品房库存下降,开发商囤地需求上升。长期以来,商品房库存与土地购置面积存在反向关系。2016年以来,商品房待售面积同比持续下滑,2017年7月累计同比降至-11.0%,且商品房待售面积比2016年2月下降14.0%。在商品房库存明显下降下,开发商资金充裕,拿地积极性回升。然而,受到房地产调控影响以及银行信贷收紧,开发商大多持观望态度,拿到的土地不能很好地转化为新开工,从而体现为开发商囤地需求上升。    房地产投资下滑还会持续吗?短期来看,随着高温天气逐渐退去,新开工也会有所回升,8月份房地产投资可能较7月小幅上升;长期来看,房地产投资可能持续下滑。首先,商品房销售对地产投资的拉动作用开始降低。2016年以来,商品房销售同比持续下行通道,2017年7月商品房销售面积累计同比下降至14.0%。当前三四线城市商品房库存已经明显下降,继续推进去库存的必要性降低,叠加住房贷款利率上行,商品房销售将会持续下滑,其对房地产的带动作用也将下降。其次,开发商资金来源约束投资增长。房地产开发资金来源累计同比与投资累计同比之差已经由2016年7月的10.0%,下降至2017年7月的1.8%。年初以来,由于银行贷款以及债券融资萎缩,房地产企业转向信托融资。7月信托贷款显著下降,信托贷款存在着收缩迹象。与此同时,地产销售持续下滑,定金与个人按揭贷款对资金来源的支持也将下降,房地产开发资金来源将成为限制房地产投资增长的重要因素。第三,棚改难度加大,叠加棚改资金来源下滑,房地产投资将会承压。年初以来,房地产投资超预期的重要原因在于三四线城市棚户区改造。前期容易拆迁的棚户区完成改造,后期与棚改户的拆迁谈判难度增加,棚户区改造推进的速度降低。此外,棚户区改造资金主要来自于央行PSL,截止7月底,PSL新增4168亿元,比去年同期下降3137亿元,PSL投放力度放缓,棚户区改造资金来源受限,房地产投资承压。第四,基数效应影响同比增速。9月份以后,房地产投资基数开始抬升,叠加PPI因基数抬升同比大幅下滑,四季度房地产投资增速下滑可能超预期。    高频数据追踪显示,短期增长仍有支撑。从实际经济增长的角度来看,8月以来,下游地产延续下跌态势,中游高炉开工率维持高位,且电厂日均煤耗持续走强,短期内经济增长仍有一定支撑。从名义价格的角度来看,8月以来水泥价格环比下跌,动力煤价格上涨,铁矿石和螺纹钢涨幅依然较大,布伦特原油和LME铜涨幅扩大。目前数据显示,8月份PPI环比可能上行。

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