全年业绩稳增长,毛利率受深圳项目结转影响提升7.2%。报告期内公司营收实现754.5亿元,同比增长18.7个百分点,结转面积435万方,同比提升1.6个百分点,营收大幅增长主要受结转项目单价提升导致。归功于用因持有外币借款产生的汇兑收益提升,期间财务费同比降低41%,归母净利润实现122.2亿元,同比增长27.5%。 其中社区开发运营\园区开发运营\邮轮产业的营收占比分别为91.5%\7.7%\0.8%,较2016年相比,公司社区板块占比提升3个百分点,邮轮产业小幅提升0.2%个百分点。分区域来看,受上海、宁波、杭州、南京等项目大额结转导致,2017全年华东区域占比由20%提升至33%;华北和华南则因结算结构导致区域占比下降7-12个百分点。    全年房地产开发业务税后毛利率29.2%,较去年同期增加7.2%个百分点,毛利率大幅提升,主要受“双玺”等项目结转毛利率较高带动导致(深圳地区毛利率48%)。展望2018年,我们判断,公司高企的预收账款(550.6亿元,同比+5%),以及计划竣工面积36%的增速,将继续保障公司2018年业绩稳增长态势。 销售持续高增长,可售建面近3800万方。报告期内,公司实现签约销售额1127.8亿元,同比增长52.5%,跨入千亿台阶,位列房企销售排行榜第14,销售面积570万方,同比增加21%。2018年1-2月,公司实现销售金额189.1亿元,同比提升19%。参考年内新开工面积1066万方(+39%),以及大量一二线城市项目布局,预计年内1500亿(+33%)销售目标达成是大概率事件。    土储方面,公司新增土地储备计容建面1023万方,其中权益面积594万方。并购项目获得突破式增长,昆钢、天津汤城、南通中外运等项目接连落地,截至目前,公司旗下房地产开发项目累计未竣工建面3373万方(不含前海、太子湾、蛇口项目),权益比例64%,考虑公司账面已完工项目存货249亿元,预计公司目前可售项目建面近3800万方,一二线城市占比近90%。此外,公司在前海、蛇口、太子湾三大片区拥有511万方丰厚 土储,且具备丰富的城区和产业新城综合开发经营,未来增值空间巨大。    “前港-中区-后城”模式成熟,产城联动进展加速。公司以邮轮港区带动园区发展,从而推动社区升级,三大业务板块交叉运营、相互促进。其中社区板块是营收主力,2017年贡献占比%。园区板块立足深圳,向全国复制,受惠于蛇口自贸区和珠三角都市圈建设,存在较大发展空间。邮轮板块经济产值高,公司前瞻布局五大港口,成为邮轮母港最大运营主体,2017年是太子湾邮轮母港完整运营的首个年度,全年累计引轮109艘次,覆盖全球Top5邮轮公司,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最。未来,公司将建设为具有全产业链的复合拉动模式,实现三大业务联动发展。    公司借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验,正在积极通过与当地政府合作,参与或主导地方产业新城项目的开发建设。报告期内,产业新城项目的拓展进入快车道,相继落地武钢项目、招商蕲春项目、北京通州台湖项目、苏州金融小镇项目、常熟琴湖项目、揭阳滨海新区项目。此外,公司在深圳、北京、上海分别成立产业研究分院,就各地产业政策、产业生态发展进行深入研究,为公司未来园区产业聚集提供支持。    融资成本优势突出,实力布局租赁市场。报告期内,公司顺利发行50亿元中期票据、150亿元公司债,且在资金成本上拥有显著优势,全年整体资金成本4.8%,较去年仅提升0.3个百分点,在行业内保持较大优势。此外,公司已在深圳布局1.3万套长租公寓产品,形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大核心产品线,并获批交易所首单长租公寓CMBS,发行额度60亿元,以及携手建行完成银行间市场首单长租公寓ABN,产品注册额度亿元。目前公司在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成长租公寓的多个项目正在同时推进,计划以三年的时间实现品牌全国布局。    估值与盈利预测:鉴于公司一二线土储占比近90%,前海、蛇口、太子湾三大片区拥有511万方丰厚土储,价值丰厚;盈利能力稳定,2017年ROE19.6%,同比提升1个百分点,净利润率16%,同比提升1个百分点;财务结构稳健,净负债率59.7%,融资成本较低(4.8%),高分红(2017年分红率7.3%)等优势。我们预计公司2018至2020年可实现净利润144亿、202亿、8亿,对应2018-20年PE分别为11.5X、8.2X、7X,给予公司推荐评级。    风险提示: 房地产政策风险,前海土储权益变动风险。

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