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　　来源：金石杂谈 作者：金石

　　新浪财经讯 最近股市上演一种怪异现象，龙头股业绩大增的情况下，个股遭遇重挫，其中内地以茅台为代表，27收盘后公布业绩，业绩大增62%，收跌4.57%，盘中一度跌6.4%；港股以腾讯为代表，腾讯控股3月21日收盘后公布业绩，净利同比大增75%，3月22日股价大跌超5%。此外，中国平安如是，恒大也是，四大行同样如是，龙头白马业绩见光死究竟为何？请看系列文章“腾讯茅台等龙头白马业绩见光死 背后逻辑你真知道吗？”。但是，万科昨日公布业绩，年度实现净利润280.5亿元，同比增33.4%，万科今日非但没有见光死，而且股价暴涨，万科A一度涨停，收涨9.03%，实现了今年以来的最大涨幅。这是拿起石头砸自己的脚吗，是立马掌嘴吗？万科上涨的背后逻辑是什么？万科为何能够走出白马股业绩见光死的怪圈？

　　一、万科今日大涨非独立行情

　　首先，万科今日走出的不是独立行情，今日白马股全面实现上涨。沪深证券市场中最具市场影响力的一批大市值公司的整体状况的中证100或许最具有发言权。中证100不仅涨幅最大，而且跑赢沪深市场所有指数。

　　中证100指数100只个股中仅有14只个股下跌，但是万科以涨幅9.03%，跑赢所有个股。

　　二、万科大涨背后的逻辑是什么？

　　无论万科公布业绩大涨，还是茅台腾讯平安公布业绩后大跌，大家都不要隔离全球这个大市场，那就是外围气氛的紧张缓和与否直接影响各个区域市场。最近中美贸易战尤为突出，不可忽略。考虑完大市场再考虑区域市场以及行业和个股。

　　一、中美贸易战缓和，美国对华制裁措施推迟到6月

　　这个原因是沪深股市大涨的基本原因，中美贸易战缓和，市场恐慌情绪得以释放，往往能引起股价的报复性上涨。而昨晚美股跌幅收窄似乎也在释放缓和信号。

　　美国贸易代表莱特希泽周三表示，美国对中国商品征收关税前的窗口期，将由30增至60天，即6月前不会增税。对于中美能否通过谈判避免关税大战时，他表示我认为这存在希望。

　　在市场的极度恐慌中，市场的情绪缓和会带来股市的报复性上涨，今日的A股、港股、日韩股市皆是如此。其中，今日沪指涨1.22%，恒指涨0.24%，日经涨0.61%，韩国综指涨0.71%。截至发稿，富时100涨0.33%，法国CAC40涨0.77%，德国DAX涨1.08%。美股开盘全线高开，道指涨0.5%，标普500涨0.42%，纳指涨0.4%。科技股终结连日跌势，苹果、Facebook、推特均涨逾1%。

　　而昨日分析的腾讯、茅台等也正是在市场恐慌中的投资者获利了结，是对外围风险的恐慌引发抛售所导致。今日万科的涨，也是同理，外围的缓和刺激了内地股市的全线上涨。

　　二、地产股领涨中信行业，深圳“三价合一”助推地产股大涨

　　今日地产股全线上涨，中信房地产指数大涨3.83%，领涨中信一级行业分类指数。

　　1、“三价合一”简单介绍

　　深圳3月28日发布针对二手房的“三价合一”，引发二手房成本增加，新房销售的性价比优势更趋明显，更多置业者会转向税费较低的新房市场。

　　3月28日，《关于发布深人银发[2018]41号文件操作指南的通知》的消息流传开来，而附件则名为《“三价合一”政策操作细则（银行版）》，以及《中国人民银行深圳市中心支行 深圳银监局 深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》。通知要求“三价合一”3月29日开始执行。

　　一般情况下，一套二手房交易会有四个价格：实际成交价、网签备案价格、房管局计税评估价、银行评估价。

　　深圳官方决定实行“三价合一”。所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再自立山头、各行其是，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

　　我们通过一个图表看下“三价合一”前后二手房市场交易税费变化：

图片来自网络

　　2、三价合一的影响

　　也就是说，“三价合一”以后，购买二手房的门槛和成本抬高了，对二手房影响是短期的，对一手房是利好！

　　周争锋律师认为，对刚需而言增加的只是税费问题，不会增加首付，银行审批贷款的依据依旧是银行的内部评估价。

　　深圳市综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁：现在市场正式推出之后，从短期来看，对二手房市场的成交会有一些影响，短期内会有一个成交下滑。短期内可能会促进一手房市场的活跃，成交量的上升。一手房供应量本来就少，现在又有新的需求进来了。

　　深圳淘房志创始人顾洪波：最大影响是：高评高贷很难操作了。会导致部分二手成交税费增加。市场在一段时间内会出现观望情绪，二手房成交有可能会出现下滑，影响周期约3个月。从长期来看，不会改变深圳楼市的供求关系以及长期趋势。

　　一手房的利好，作为地产开发商的万科、沙河股份、泰禾集团、世荣兆业、南都物业大涨实现大涨，助推整个板块的上涨。

　　3、万科、沙河引燃房产大涨

　　具体到深圳房企，万科作为深圳房企龙头，今日实现9.03%的涨幅，跑赢龙头股，而且在上午10：28分率先启动，带动整个行业大涨；深圳另一只重要领头羊沙河股份启动虽然较晚，但一旦启动便是瞬间涨停，在众多地产股中最先涨停，从而引燃整个市场。其中，沙河股份，是国家深化改革概念，也是深圳国资概念，更是大湾区重要概念股。

沙河股份

　　进一步数据显示，提出三只停盘个股，深圳房企今日全线上涨。其中，沙河股份涨停，万科A大涨9.03%，深物业A、招商蛇口大涨5%；华联控股、金地集团、深振业A大涨4%。

　　三、地产龙头万科，强者恒强

　　1、万科自身业绩靓丽

　　万科全年净利润281亿元人民币，同比增长33.44%；每股基本盈利2.54元；营收2428.97亿元人民币，同比增长1.01%；股东分红方面，万科每10股拟派送人民币9.0元（含税）现金股息，现金股利约为99.35亿元，占公司2017年合并净利润的比例为35.42%；公司全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%，同比增加2.61个百分点； 截至报告期末，万科持有货币资金 1741.2 亿元，高于短期借款和一年内到期长期负债总和 622.7 亿元。

　　（一）扣非净利和净利同比加速增长

　　通过上图可以看到，万科自2014年以来，扣非后净利润连续四年同比大增，且呈线增速加快的态势。归属母公司净利润同样实现了加快增长的态势。2017年度万科更是实现了33.4%的净利润增速和30.34%的扣非净利增速。随着万科进入郁亮时代，万科业绩更上一层楼，交出了一份更加漂亮的年度业绩。

　　（二）货币资金创历史新高，资金非常稳健

　　从下图我数据我们可以看出，公司目前货币资金有1741.21亿元，同期货币资金为870．亿元，同比增长100%，货币资金创历史新高，目前公司市值为3700亿元，而公司货币资金就有1741.21亿元，可以说公司目前真的是富得流油，不用担心债务危机问题，未来两年经营也不会出现资金链断裂的问题。

　　货币资金的充裕来自公司良好的销售表现，为公司提供了持续的现金流。2017年万科销售金额同比增长45.3% 市场份额有所提升报告期内，万科集团实现销售面积 3595.2 万平方米，销售金额 5298.8 亿元，同比分别上升 30.0%和 45.3%。万科在全国商品房市场的份额从2016年的3.1%上升至2017年的 3.96%，在 22 个城市的销售金额位列当地第一。

　　（三）金主万科每人平均13万薪酬，派息高达99亿元

　　从2017年的情况看，万科堪称“金主爸爸”，为7.77万员工开出了103亿薪酬，人均13.29万元。新上任的董事局主席郁亮薪酬升至1190万元，不过这还不是最高的，有2人超过1400万，1人超过1300万。原主席王石薪酬接近600万，明星董秘朱迅拿到了822万元。除此之外，独特的事业合伙人制度也让不少人狠赚了一把。

　　值得一提的是，万科每股末期股息0.90元人民币，按总股本110亿股计算，万科共向股东派发99亿元，占净利比例高达35.42%。

　　2、龙头房企，强者恒强，万科净利第一

　　龙头房企，强者恒强，赢家通吃，万科目前牢牢掌控者地产第一梯队。与三大房企对比如下：

　　1、万科销售额5298亿，位列行业第二。2017年，龙头房企强者恒强，TOP10销售额占比大幅升至24%，碧桂园、万科、恒大集体晋升“5000亿俱乐部”。

　　2、万科营收以2429亿位列第二。营业收入方面，恒大以3110亿遥遥领先，同比增近5成，万科以2429亿位列第二，与前一年基本持平，碧桂园劲增48%后排名第三。

　　3、万科净利280亿行业第一。三强净利润大致相当，万科以280亿胜出，增速33%，碧桂园以260亿紧随其后，恒大暴增379%后升至244亿元。

　　4、万科净负债率8.8%，远低于行业平均水平。碧桂园、万科、恒大净负债率数据则为56.91%、8.80%和183.70%，恒大处于行业较高水平，碧桂园同比上升8个百分点，万科则继续处于行业较低水平，并且较2016年的25.90%大幅降低66%。此外，万科期末持有现金1741.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和622.7亿元，财务状况非常稳健。

　　3、万科深度调整后，获得资金看好

　　万科a自2018年1月底开始，股价不断下跌，截至昨日，累计跌幅高达19%，更是跌破120日均线，今日股价触底反弹，是深度调整的正常反应。

　　今日万科获资金大幅流入，净流入高达6.6亿，有利于突破股价走高。而万科反弹是短期行情还是新一轮启动的开始，本文认为静待外围和内地市况而定，要牢牢把握外围风险因素和内地房地产调控因子。

　　今日沪股通关闭，但是截至昨日，聪明资金（港股通）对万科A的资金流入有所增加，昨日流入1520万，近5日净流入1.25亿，说明机构较为看好。

　　4、大行普遍看好，国君最高看56.1元

　　大行普遍看好，最高看56.1元，较现价有64%的涨幅，机构普遍维持买入评级。

　　提示风险：中美贸易战外围影响较大，其次是房地产调控，“三价合一”更多是情绪性因素，短线之后不宜长期炒作。

责任编辑：张海营

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