土地端:土地市场保持稳定增长:2018年1-3月,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5 %,增速较1-2月回升1.7个百分点;3月全国土地购置增速虽然相较1-2月虽然略有所回升,但整体增速还是处于低位。我们认为主要原因在于去年基数开始提高以及融资环境开始收紧。展望全年,我们认为18年房企的补库存之旅仍在继续,全年拿地增速虽难以企及去年的高位,但仍会保持一定增长。    投资端:增速创近三年新高:1-3月,房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速较1-2月扩大6.8个百分点。本月新开工增速大幅上行,单月新开工增速高达17.8%,我们认为原因在于:1、去年拿地高增速在年初淡季过后开始进入释放期;2、房企今年战略普遍把推货节奏提前,以应对下半年潜在的不确定性。展望全年,我们认为补库存周期下开工热情仍将保持平稳,需要关注的是销售端是否能保持通畅。2018年1-3月,全国房地产开发投资2.13万亿,同比增长10.4%,增幅较1-2月扩大了0.5个百分点。3月投资累计增速创近三年来新高,同时单月投资高达10460亿元,10.8%的单月同样是17年以来新高。投资端保持强劲的原因主要在于:一、如我们上月报告所述,去年火热土地市场下分期支付的大量土地购置费延期计入本月投资,起到支撑作用;二、本月推盘前移与提速带来新开工的加速反弹,助力投资上行至高位。展望全年,我们认为短期内投资的强支撑因素仍在,全年投资不悲观,下半年需要观察补库存力度延续性。    销售端:量价增速双双回落:1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速较1-2月回落0.5个百分点。3月销售均价的累计增速由前值的10.7%下滑至6.6%。从我们调研及数据跟踪,全国销售端整体需求热度不低,但是预收证管控下,供给依然紧张,导致成交持续下滑。因此对于全年销售的判断,需要保持对二季度政策边际和供给弹性的关注。    资金端:降准利好短期流动性,但中长期去杠杆仍持续强化:2018年1-3月,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月回落1.7个百分点。房贷利率方面,据融360监测的数据显示,3月份全国首套房平均贷款利率已连续上涨15个月,由前值的5.46%上涨至5.51%。央行超预期降准,我们认为对房地产行业的影响也是结构性的,相对而言,“融资集中度”的提升将是2018年长期演绎的命题。

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