上交所18问 :华夏幸福不幸福
来源: 楼市头条
有个段子是这么说的。
一个人没有负债,说明他是个屌丝。一个人负债20万,说明他了解金融。一个人负债50万,说明他有还款能力。一个人负债1...
来源: 楼市头条
有个段子是这么说的。
一个人没有负债,说明他是个屌丝。一个人负债20万,说明他了解金融。一个人负债50万,说明他有还款能力。一个人负债100万,证明他有车有房。一个人负债5000万,那他是一家上市公司老总。
最近很多老总可能都睡得不好。有的老总爱穿T恤牛仔裤,前几天正装革履在国会接受质询。有的老总在内部开会讲话仿佛讲成了网络直播,这两天在忙着找自己公司里的“内奸”。有的老总两亿用户的产品突然就没了,还得发公开信向人民群众道歉。
前两天,又有位老总可能会想起小时候上学考试时的场景:卷子发下来,题目道道扎心,老师说好好答啊,考试时间一个半小时,10点半收卷。
这位老总是华夏幸福的董事长王文学。
3月29日,华夏幸福发布了2017年的年报,结果招来了监管层“突然的关心”。
4月13日,上交所给华夏幸福发了问询函。问询函有四大部分,18个问题,涵盖华夏幸福两大业务以及资金状况。华夏幸福需要解释原因,罗列现象,说明安排,还得请会计师发表明确意见,4月24日之前回复与披露。
华夏幸福最近怕是有点流年不利。
1
“固安模式”复制不易
王文学治下的华夏幸福,一直是一家不走寻常路的房企。在国内,其他房企要么卖房,要么运营商业地产,而华夏幸福除了卖房,还有另一大业务重心——产业地产。
2002年,华夏幸福与河北固安县签订开发协议,成立固安工业园。华夏幸福负责制定园区的定位、规划,并出资建设园区的道路、绿化等基础设施。之后,它还一揽子负责园区的招商引资、产业导入。
每落地完成一个项目,政府则需向华夏幸福支付落地投资额45%的费用,以及将来一定比例的税收提计,这是华夏幸福主要利润来源。
前期产业园区开发时华夏幸福已经做好了大量基础设施建设,提升了地块大环境,地价急速升值,华夏幸福就在这些地方卖房,赚取房屋销售升值的差价。房地产销售的回款,又继续为需要大量前期投资的产业园区输血。
到2006年,贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一。固安模式也被国家相关部委树立为PPP模式的典范。靠着这样的固安模式,华夏幸福在河北攻城略地,成长为千亿级的大房企。
隔壁行业小马哥成功的经验告诉我们,中国人往往擅长的就是复制粘贴。华夏幸福近年来试图将“固安模式”在多地复制,把业务拓展到全国。
但就如诸多优秀的艺术、创意工作一样,其珍贵之处就在于难于被复制。
对于经济体量够大、政府本身的招商能力就不弱的大城市而言,华夏幸福的产业园区的吸引力并没有那么足。大城市的政府诉求是引入第三产业,而华夏幸福的产业园以一、二产业为主。
并且在大城市当地本就盘踞有诸多实力强劲的“地头蛇”,外来企业想介入新拓市场并非易事。万达集团旗下知名项目万达广场开遍全国,但是在四大一线之一的深圳却并未涉足。原因之一就在于深圳本土实力雄厚的开发商太多,竞争十分激烈。深圳标杆商业地产项目万象城、海岸城、coco park、kkmall皆由本土企业打造。
上交所对此在问询函里表达了关注:“公司产业新城业务收入重要集中于固安、大厂等廊坊市地区。考虑到其他区域产业园区未形成主要收入和利润来源,请公司说明产业新城模式是否具有可复制性和推广性。”
大城市一时难以进入,中小级别的市县也容易水土不服。
在环京地区,土地整理后,各地政府都会按一定比例给华夏返还整理费用。据《财经》杂志报道,在江苏镇江,当地政府以财政紧张为由,拒绝支付土地整理费用。华夏幸福已在镇江耗费近6亿元拆迁费,一度向镇江政府表达过退地之意,但未果。
后来,华夏幸福决定先靠卖房回笼资金,但恰逢镇江楼市低迷,欲降价销售又遭遇镇江政府反对。2017年,当地媒体实地探访发现,该项目安置房已停工近两年,产业园区开发也陷入停滞。华夏神话没有在镇江再现。
华夏幸福董事长王文学早年在廊坊市政府有500万的装修款项收不回来。但王文学做了一个大胆的举动。他在廊坊市政府领导办公室里,当面烧毁了政府的装修合同,并声明不再讨要政府的欠款,欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。
在与政府打交道的过程中,这样的处事方式为王文学积攒了不少人脉。出生在河北霸州的王文学耕耘环京地区多年,华夏幸福与当地政府的沟通与合作也相对顺畅。但是一旦走到外地,政商关系这一课又得重头再上。
镇江虽然不是华夏幸福走出河北的全部,但也是其外拓困难的一个缩影。
2
应收账款疑点重重
年报显示,2017年,华夏幸福应收账款189.1亿元,同比暴涨99.04%,远远高于收入同比增长的10.8%,直追产业园收入的110.4%。
但是,华夏幸福高达189.1亿元的应收账款,坏账计提接近为0。其中约185.33亿元为应收政府园区结算款,减值准备为0,这在会计上是十分激进的做法。
与政府相关的结算款就是零风险吗?
从年报中我们看到:
固安工业区财政分局应收账款52.14亿元,固安新兴产业示范区财政分局应收25.20亿元,两者共计77.34亿元。但是,2017年固安财政收入只有98.5 亿元。
大厂县财政局应收41.14亿元,2017年大厂县财政收入仅54.1亿元。
怀来县沙城应收26.63亿元,2017年怀来县财政收入27.8亿元。
以这些县政府的财力,华夏幸福很明显无法在短期内收回全部账款。即使如华夏幸福所愿全额收回,周期也将十分漫长。
其他有类似业务的上市公司如岭南股份、绿地控股均以不同比例对公司与政府结算款项进行了坏账计提。云投生态甚至已确认了部分坏账损失。
上交所的问询函中也要求华夏幸福对不计提减值的合理性做出说明。
2013年至2017年,华夏幸福应收账款暴涨10倍,而同期的营业收入仅仅增长1倍。
2017年以来,监管层为防范地方政府债务风险,开始对PPP进行集中清理,曾经火爆的PPP模式遭遇一场“倒春寒”,大量此前正在推进的项目被叫停。新疆部分地区暂停了PPP项目建设,湖南高达80%的项目退库。
3
环京限购收入倒退
华夏幸福新的江山还没有打下来,后院却又起火了。
在近年房地产市场火爆的行情下,哪里出现了降价,那是要上新闻的。
今年3月7日,业内就传出华夏幸福在河北霸州的孔雀城降价甩卖,价格腰斩的消息。
不仅是霸州一地的孔雀城,还有多家媒体报道,各地的孔雀城还在打包部分资产寻求出售或者合作,这部分资产总价值超过两百多亿,多家房企已经表达了合作意愿。
不仅今年降价销售,其实华夏幸福从去年开始,房地产业务已陷入倒退。
年报显示,华夏幸福2017年房地产开发业务收入289.31亿元,较上年同期下降18.22%,存货周转率较上年同期下降约45%。
华夏幸福房地产业务销售萧条的重要原因之一,在于北京、环京地区出台了严格的限购政策。
相对于环沪、环深,环京地区出台的限购政策更为严格,本地户口和当地三年社保政策等于是掐住了开发商和炒房客的命门,完全无法破解。很多投资客开始选择观望,所以销售效果并不理想。
公开数据显示,2017年,环京地区住宅累计成交4.7万套,降至近五年来最低水平。成交面积459万㎡,同比下降6成。成交额521亿元,同比下降5成。
环京代表燕郊区域,住宅成交量创近五年新低,成交仅32万㎡,同比下降79%!
华夏幸福作为环京地区的龙头,有七到八成的业务都集中在环京地区,如今更是遭受暴击。如果自身房地产业务造血功能不足,那么华夏幸福在扩张产业园区的过程中,对外部融资就更加依赖。
❈
2017年,华夏幸福少数股东权益339亿元,归属母公司所有者权益370亿元。但是,少数股东损益只有0.25亿,归属母公司股东的净利润87.80亿。少数股东339亿的净资产,只产生0.25亿的净利润。是否和乐视似曾相识?
责任编辑:郭春阳
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1下周股市怎么走?有哪些方面值得期待呢?
- 2股票基金开户账户从哪里开?基金如何开户
- 3东风什么时候止跌?我上周末连发两帖,分析东风本周走势,一堆人冷嘲热讽,这些人现在(东风汽车600006)
- 4说是用2年时间把基础夯实,后3年就可以腾飞了,结果第3年还在坑里(民生银行600016)
- 5公司22年研发费用6.4亿,占比营收30%已经非常高了,都研究了什么需要这么大研(安恒信息688023)
- 6中公呢:说它是垃圾股,因为长时间阴跌;说它是一个好股票,因为它每一次都会让你赚钱(亚夏汽车002607)
- 7发现没有,很多票现在这么玩,第一季度盈利,第二季度盈利,第三季度盈利,第(亚夏汽车002607)
- 8我来说说世纪华通为什么开板?(世纪华通002602)
- 9我个人不喜欢炒小盘和概念类业绩差的股票,但是这些票真要玩就要跑的快,要灵活,要把(世纪华通002602)
- 10重大好消息!明天涨停(世纪华通002602)
- 11抖音平台九一开分成,对小游戏头部玩家三七算是大利好,也减小对微信一个平台的依赖,(三七互娱002555)
- 12股票这个东西是刚开始非常难什么都要学,历史,政治,大宗商品,交易心理学,(三元生物301206)
- 13财务美化是个好东西三元生物的年报毛利率只有3!也就是说扣除人工房租生产成本后三元(三元生物301206)
- 14早盘波大侠建仓了中信海直今天低空经济板块不错,选择了龙头中信早在前几日就一直在关(中信海直000099)
- 15自己看下下午的分时就知道了 2:26和 2:33. 分的时候,每次有人想(设计总院603357)
- 16商用密码+华为概念+信创+国产软件格尔软件触及涨停。近一年涨停4次。异动原因揭秘(格尔软件603232)
- 17主力还比我们小散急日月从2月6号转势开始成交量稳步放大'从原来的每天1亿多到今天(日月股份603218)
- 18这是只潜力大牛股,目前已经改变了前期长期下跌趋势,从前段时间突破重要技术线来看,(日月股份603218)
- 19新产品磷酸锰铁锂碳拉米电池!供不应求!固态电池!产值百亿元(日播时尚603196)
- 20早盘介入,网达软件该股趋势不错,只要大盘不调整,下午就有望封板。[胜利]恭喜同车(网达软件603189)
- 21昨天T飞了网达软件的低仓今天13块再补回来还做14到14.4的突破预期[加油]长(网达软件603189)
- 22这是什么破玩意,涨不动,跌起来贼6@驹哥哥 @老乡别走马上拉升 @菜鸟霸王(新泉股份603179)
- 23如果你打算将炒股进行到底,那么这篇文章建议看三遍!或许不能帮助你一跃成为高手,但(维远股份600955)
- 24早评:众多利空来袭!A股迎来关键时刻周五,美股和富时中国A50以及恒生科技指数期(维远股份600955)
- 25后续持续调整为主(bk0475)(04-27)
- 26这几天在调整的时候,就可以买点。一般而言,股价创新高后,回调整理一段时间(中国海油600938)
- 273月份三桶油年报全部披露完毕,仅有中国石油年报业绩实现正增长。我们来瞧一下三桶油(中国海油600938)
- 28老头原来不是在中石化唱多的么?活活把中石化从7块唱回了5块。这次又来中海(中国海油600938)
- 29股吧都不热闹,不少人离场了吧,都在等回调,可惜马上又要新高了 (中国海油600938)
- 30咱们就守着海油,不去外面当接盘侠 (贵州茅台600519)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧