事件    近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上,联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》提出重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITS)。    点评    住房租赁资产证券化助力“租售并举”。十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,“租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调,未来五年甚至更长时间内,租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中,租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实,住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金,这也导致很多靠民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢,尤其是在房地产开发商进入这个市场后,竞争变得更加惨烈,获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展,规模化是必然的方向,而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过发行REITs,可以充分利用社会资金,促进资本进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。    REITs发展前景广阔。在国外,REITs在租赁领域的运用已有非常成熟的模式。从国内情况来看,REITs的试点在过去两年中频繁被提及,长租公寓领域的试水也在加速,但相关的税收政策和配套法律法规还未出台,市场尚未出现标准REITs,预计随着相关政策逐步落地,我国租赁住房REITs迎来大发展。2017年中国类REITs市场快速增长,发行规模增长显著。国内市场共发行16单类REITs产品,发行总额379.67亿元,较2016年增长156.10%。据测算,目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元,预计2025年将增长到2.9万亿元,到2030年将超过4万亿元。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力,未来可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道,未来发展前景广阔。相关标的为世联行和光大嘉宝。    风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧。

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