现金流吃紧负债率攀升 受累调控去化承压宝龙地产陷“财务焦虑”

　　刘媛媛

　　近日，宝龙地产控股有限公司（以下简称“宝龙地产”，01238.HK）发布公告称，公司作为借款人与大丰银行有限公司作为贷款人就一笔2亿港元3年期贷款融资订立了融资协议。根据融资协议，各个利息期间的定期贷款融资利率为每年3.1%及香港银行同业拆息的总和。该笔定期贷款融资将用作公司一般营运资金用途。

　　《中国经营报》记者注意到，宝龙地产近来融资动作频繁。4月12日，公司宣布全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券，成本不详；4月10日，公司发行了2021年到期的3.5亿美元优先票据，成本为6.95%；同日，公司在2017年度业绩发布会上宣布，其境内核心子公司首家获批银行间交易商协会中票、短融、永续中票，总额度超80亿元人民币。

　　有业内人士在接受记者采访时认为，宝龙地产多次释放资金需求或与其去年财务状况不完美有关。2017年，宝龙地产虽然收入和净利润实现了不同程度的上升，但现金流和负债率表现并不理想，融资成本也一直居高不下。

　　针对资金压力等方面的问题，记者致电致函宝龙地产相关负责人寻求回应，但截至发稿，未获回复。

　　上海区域少了50亿~60亿元的现金流

　　根据宝龙地产发布的2017年年报，2017全年，宝龙地产合同销售达208.82亿元，较2016年同期上升18.4%，比年初定下的目标超出近9亿元；实现收入155.93亿元，较2016年同期上升9.1%；其中，租金及物业管理服务收入18.04亿元，较2016年同期上升29.7%；净利润为38.68亿元，较2016年同期上升40.7%；毛利率为33.5%，较2016年的33.4%略有上升。

　　不过，在收入和净利润双双上升的背后，宝龙地产去年的现金流出现了一定程度的下降，负债率也大幅攀升。截至2017年12月31日，公司现金及现金等价物及受限制现金共99.62亿元，较2016年底减少1.8%；借款总额为355.36亿元，较2016年增长18.4%；净负债比率约为86.8%，较2016年上升10.2%。

　　梳理历年财报发现，宝龙地产的净负债率呈逐年递增趋势。2014年~2016年公司的净负债率分别为66.2%、70%和76.6%。

　　谈及现金流及负债率方面的问题，宝龙地产方面在3月27日于香港召开的业绩发布会上坦言：“负债率是偏高了，从去年的报表来讲，主要是上海少了50亿~60亿元的现金流，上海由于调控销售全封了，使得负债升高。公司对负债的考量主要是不去借贵的贷款，有合理的融资和便宜的土地就去做，如果不合适就宁愿放弃。”

　　与此同时，频繁融资的宝龙地产融资成本一直居高不下。财报数据显示，2014年~2016年，宝龙地产的融资成本净额分别为0.31亿元、3.64亿元、6.79亿元。不难看出，2015年公司的融资成本净额为2014年的十倍之多，2016年又呈翻倍增长。2017年，宝龙地产的融资成本净额虽降为5.73亿元，但相比之下，2017年龙湖地产的融资成本净额仅为0.45亿元。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时指出，今年的房地产市场预期并不是太高，所以对房企手里的现金流有较高要求。如果本身现金流不多，很多借贷处于还债期的话，房企就比较被动。宝龙地产主打商业项目，住宅项目相对较少，没办法实现快周转，更需要大量的资金池做后盾，这可能是宝龙地产频繁融资的原因之一。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，对于宝龙地产来说，类似融资需求和其不断追求业绩成长有关。“这几年实际上类似企业业绩增速比较缓慢，所以必然要不断研究新的投资策略。而类似融资计划，工具比较丰富，也和其不断追求业务发展有关。尤其是宝龙地产本身在商业地产项目上比重大，没有太多住宅业务的支持，必然需要外部融资来做支持。”

　　“现在所有的企业都缺资金，无论是大企业还是小企业，商业地产还是住宅，所以现阶段能融到资金对企业来讲是一件好事。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

　　商住项目去化承压

　　据了解，宝龙地产自2003年起，专注于开发及经营大规模、多业态的综合性商业地产项目，目前已在全国逾30个城市打造了超80个物业项目。

　　为保持自身在商业地产领域的竞争力，宝龙地产在适度加大商业布局的规模和比重。2017年宝龙地产在商业综合运营方面，新开业了7个商业项目，至此，已开业商业综合体达到36座。

　　不过，在政策的管控下，宝龙地产的商业项目竞争优势正面临严峻挑战。2017年年初，上海叫停百余商住项目网签，随后又多次发文要求对不符合规定的酒店式公寓等进行整改。受此政策影响，宝龙地产旗下位于青浦区的宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场，闵行区的吴泾宝龙广场，嘉定区的宝龙商业中心，奉贤区的宝龙商业广场等多个项目均被暂停销售。

　　如今，一年多时间过去，记者先后从上海市闵行区剑川路和尚义路路口的宝龙吴泾广场和青浦区华志路333弄的虹桥宝龙城了解到，宝龙吴泾广场一期所包含的商业和类住宅项目均已销售完毕。但项目二期暂未取得预售许可证，预计最快于5月推向市场。现场销售人员透露，不同于一期，二期无法通燃气，户型也做了重新设计，这对于购买后用以自住的客户很不利。

　　虹桥宝龙城销售人员告诉记者，现阶段项目在售的主要为商铺，前期酒店式公寓loft已全部售罄，目前入住率在9成以上。同时，由于总价较低，且可以通电通气，虹桥宝龙城商墅也已销售完毕。

　　值得注意的是，2017年3月，宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜曾在投资者推介会上透露，宝龙地处2017年销售目标为200亿元，其中住宅销售占4成，商业销售占6成。但根据2017年业绩报告，2017年公司的商业销售面积比例仅占4成，而2016年的商业销售面积占到近7成。

　　“当前商住项目的整顿，对于类似商业地产运营商来说是一个很大的打击。实际上这也对此类企业有很大的教训，即产品研发和项目销售必须和政策的框架相吻合，否则容易有各类压力，甚至带来很多损失。”严跃进建议，此类企业应适当加码住宅业务，这几年从各类资金流向看，住宅产业的发展机会好于商业地产业务。

　　“去年来讲，可能受到上海政策影响，公司遭受一定的冲击。但现在政策面允许自持的情况下，公司可以运营，这其实算是给了开发商一个解决的通道，同时，资产证券化政策的开放可能对其来说也是一个机会。”张宏伟分析表示。

　　在卢文曦看来，政策的收紧让一些想打擦边球的房企不得不规范运营，对行业来说是好事，倒逼房企做精做细。

　　特约撰稿 毛中楠 对本文亦有贡献

责任编辑：关海丰

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