核心观点:城镇化下的土地出让制度带来了商品房持续性需求    土地出让制度的产生使得地产成为城镇化过程中的支柱产业,带动房价和地价呈螺旋式上升。当土地出让制度出台之后,土地的预期收益首先成为地方政府的预期消费资本金的来源。一次性收取土地出让40-70 年的全部收益使当届政府能够较快的使当地的公共服务提升,进一步促进城镇化的推动。公共服务的提升进一步提升了房价,从而带动房价和地价的螺旋式上升。地产成为城镇化过程中的支柱产业,就地方政府而言,满足了其建设公共服务所需的资金需求和信用需求。就居民而言,拥有住房使其实现了财富效应和居住需求。我国在改革开放后的二十年间人口一直保持着较快的增长速度,同时伴随着城镇化的快速推进,引导农村人口转移至城镇,为房地产市场创造了大量的需求。    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平    销售端:新房端,根据我们覆盖的38 个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交6604.5 万平,同比降低17.7%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-33.1%、-21.0%、-9.8%。二手房端,根据我们覆盖的12 个城市地方房管局披露,截至上周累计成交1802.6 万平,同比降低27.3%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018 年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。    库存端:根据我们覆盖的16 个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为-6.0%、-7.2%、-16.7%、2.5%。    去化周期:根据我们所覆盖的16 个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12 周移动平均去化周期分别为46.9 周、53.5 周、31.2 周、60.7 周,同比增速分别为44.8%、52.6%、35.0%、39.8%。    土地市场:供给回升,需求下滑根据Wind 披露的100 个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比增加8.6%,同比上升47.8%;成交建筑面积四周滚动环比下降23.9%,同比下降1.5%;成交总价四周滚动环比上升11.2%,同比上升4.7%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值小幅回落至77%。    风险提示:    1. 政策收紧或对销售产生影响。    2. 流动性收紧带来不确定性。

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