事件:4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下文简称《通知》),这是国务院提出加快发展住房租赁市场之后,首份具体操作性文件正式落地。 REITs试点以促进租赁住房市场为出发点、重点区域有核心租赁住房资产的企业或受益 1)试点的出发点:优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域,利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目,及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化,出发点在于促进住房租赁市场的建设;2)试点的意义:有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设,有利于降低住房租赁企业的杠杆率;3)试点的条件:根据住房租赁资产证券化业务的开展的三个条件:物业已建成并权属清晰、物业正常运营且产生持续稳定的现金流、发起人(原始权益人)公司治理完善具有持续经营能力及较强运营管理能力且最近2年无重大违法违规行为。同时提出,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化;4)试点的受益者:从受益面来看,人口净流入的大中城市、国家重点支持区域如雄安新区、粤港澳湾区等地可能得到优先支持,而在核心城市和地区拥有优质资产的大型和专业化运营质优的房企也将更易成为资产证券化的发起人。    REITs试点的核心亮点:权益类、备案制、收益法、机构投资主体、绿色通道 1)权益类:参考美国、日本、新加坡、香港等成熟市场的国际标准看,权益型公募REITs是主流趋势,就国内市场现已发行的产品来看,私募抵押型和类REITs占大多数,且以债权性质为主流。而此次试点明确表示,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs);2)备案制及绿色通道:通知全文在提及租赁住房证券化的过程时,都提到是备案过程,比如:各地住房建设管理部门对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道;各证券交易场所对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管,研究建立受理、审核和备案的绿色通道,预计整体是备案制,住房租赁资产证券化落地效率将显著提升;3)收益法:《通知》指出,房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时,应以收益法作为最主要的评估方法,根据2015年发布的《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》规定,主要的评估方法有收益法、比较法(市场法)、成本法三种,收益法目前是国际比较通用的,需要对未来租赁现金流入和资本化率有公正尽量客观的评估;4)机构投资主体:相比国际上公募REITs投资主体的多元,《通知》并未明确发行对象,但提到积极鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务,显示应该参与主体是机构投资者为主,散户或者真正的公募性质存疑。 REITs试点尚未明确:税收条件、上市结构、交易门槛、分红约定、资产占比 1)税收条件未明确:此次发文是证监会和住建部,税务条线并未参与,而大家普遍关注的税收优惠尚未明确,从国际上来看对企业所得分红部分进行免税是REITs的重要吸引力,由于股权性质的资产证券化,涉及底层资产在多方(投资者、开发商、中介机构等)之间转让,交易环节税收若没有优惠,参与度难以提升。从国际市场REITs产品税收环节优惠政策看,后续有关税收减免或递延安排的政策完善值得期待;2)上市结构未明确:并不明确是采取公司制还是契约制度,也不明确是公募还是私募,《通知》提到“对于在租赁住房用地上建设的房屋,允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化”有类契约制的架构,但并不唯一;3)交易门槛尚不清楚:对参与投资的主体尚不明确,主要提到的是机构投资者,普通散户投资者是否可以交易,二级交易的门槛和制度也不明确,大家期待的完全公募性质依旧不明确;4)分红约定未明确:国际上公募型REITs普遍90%以上收益分红共享物业效益给普通投资者以换取税收优惠,而《通知》未明确如果租赁收入在超过特定收益率之后是否还要保持高分红;5)资产占比不明确:国际公募REITs往往要求75%以上收益资产为不动产,虽然《通知》以鼓励租赁住房为目的,预计资产都是租赁住房及其收益,但为明确是否可以涵盖其余资产。    投资建议:我们在18年策略报告中提出行业将进入新周期,租赁和资产证券化将为新红利,此次《通知》借支持租赁房建设的契机,明确了政府发展REITs的意愿,打破了的过去简单的认为是给房地产市场加杠杆的思维,并鼓励发展股权型Reits,是一大进步,但《通知》对税收、分红、上市结构等并未有明确指引,预计离完全的公募REITs仍有一定距离,《通知》作为首个住房租赁资产证券化落地文件,在政策端与资金端都开启绿灯。我们认为这将有利于:1)拥有明确核心住宅租赁资产的企业:万科A、保利地产、招商蛇口等;2)房地产基金优势企业:光大嘉宝、中粮地产等;3)专业长租公寓运营及服务企业:世联行、三六五网等。    风险提示:住房租赁资产证券化政策落地低于预期、地产销售不及预期。

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