本报告导读:    2018年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。    一手房销量:1)环比:整体环比上升10%,其中一线上升35%,二线上升8%,三线上升5%。2)同比:整体同比降12%,其中一线下降19%,二线下降19%,三线下降1%。3)本周与2017年全年周均比:整体降33%,其中一线降3%,二线降27%,三线降42%。4)二手房销量:本周环比上升15.5%,同比降28.6%。 库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比上升3.1%,同比升7.6%。去化时间:16个城市新房去化时间15.3 个月。2018年PE主流公司9.1倍,RNAV28.9%折价。    本周观点:预期管制拐点带来地产第二春。1)政治局会议再提房地产,我们认为当前市场对房地产的预期存在较大转变。长期行政调控不变预期仍然存在;中期货币调控预期存在转变的可能,与原来的价格调控不同,当前的健康发展放在扩大内需的背景之下,是要满足刚需的释放,在3月统计局数据显示更紧的货币政策只会导致刚需的压制,进而影响到健康发展;2)贸易战隐患之下,全球的一价原则将会削弱,所以可以在美国紧缩背景下中国跟随紧缩预计会放缓,年初以来的去杠杆是对房企供给端的冲击,然而对于居民需求端,已经开始出现好转的迹象,预计将逐步扭转市场预期;3)低利率有利于企业盈利和居民消费,而扩大内需依然依靠地产作为需求早周期,降低利率来刺激消费将是重要手段,同时低利率也有助于企业盈利的修复进而带动居民收入的提升,而与此并不相违背的,是地产消费作为需求的早周期;4)北京二手房市场复苏,一二线城市扩散在即,行政调控继续从严情况下的市场修复,更值得重视和理解;地产第二春在即,看好城市复苏逻辑和预期管理的修复。    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城。    风险提示:需求端复苏不及预期。

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