投资增速维持高位,预计将逐步回落。2018年1-4月房地产投资同比增10.3%,增速比前3月下降0.1个百分点,4月单月投资同比增长10.2%。投资增速维持高位主要受土地购置费滞后支付影响,一季度土地购置费同比增长67.8%,剔除土购费后一季度地产投资同比下降0.7%。展望全年,考虑到年初以来,土地购置面积增速较上年末已大幅下降,预计后续土地购置费增速将逐步收窄,带动整个投资增速回落,预计2018年投资同比增长5%左右。    新开工拿地增速回落,全年开工相对乐观。2018年前4月新开工同比增长7.3%,较一季度回落2.4个百分点。其中4月单月增速为2.9%,较3月回落14.9个百分点。考虑住宅低库存,预计2018年住宅开工积极有望带动商品房开工增长0%-5%。1-4月全国土地购置面积同比下降2.1%,土地成交价款同比增长13.6%,较一季度分别下降2.6个和6.7个百分点。万科、保利2018年1-4月拿地销售比为101%和123%,较2017年全年分别收窄27个和79个百分点,资金趋紧加上主流房企2017年已大幅补充地块,预计短期土地成交将有所放缓。    单月销售增速转负,三四线增速回落。1-4月商品房销售面积同比增长1.3%,销售额同比增长9%,较一季度分别回落2.3个和1.4个百分点;其中4月单月销售面积同比下降4.2%,远低于百强房企同期增速(28%),低于市场预期,单月销售额同比增长5.7%。单月销售额与销售面积增速出现背离或意味着低均价的三四线增速回落。从区域来看,西部和东北部前4月销售面积增速分别回落2.7个和6.4个百分点,回落幅度大于东部(2.1个百分点)和中部(1.5个百分点)。展望全年,供给量上升带动一二线增长,三四线尽管棚改托底、但受需求透支、利率上行等因素影响预计成交将缓慢回落,维持2018年销售面积同比小幅下降的判断。    资金面整体偏紧,按揭利率持续攀升。2018年1-4月房企整体到位资金4.82万亿,同比增长2.1%,增速较一季度回落1.0个百分点。4月全国首套房贷款利率为5.56%,连续16个月环比上升。受按揭利率上行和信贷额度偏紧影响,个人按揭贷款增速同比下降6.7%,降幅较前3月略收窄0.1个百分点。在资金面趋紧背景下,预计开发商后续仍将加大推盘回收现金流,同时拿地投资将趋于谨慎。    投资建议:经过前期调整,目前板块主流房企对应2018年PE不到8倍、4月百强销售明显反弹、降准等带来流动性环境缓解,4月保利、招商新发中票(公司债)利率较上年末回落0.4个百分点,依旧看好板块表现,建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;4)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。    风险提示:1)银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨,目前按揭利率连续16个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险;4)目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,市场面临调整风险。

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