投资累计增速维持近3年高位,东北地区投资增长明显    1-4月全国房地产开发投资30592亿元,同比名义增长10.3%,增速回落0.1个百分点,单月开发投资额同比增长10.2%。投资持续超预期,累计增速维持在近3年来高位,或主要来自于新开工、施工面积增长以及地价上涨。区域方面,东部和中部维持较高投资增速;东北地区增长明显,近几年地区去库存后,房地产市场相对健康,成交量价的增长吸引了房企投资的增加。    新开工增速回落,土地购置面积减少,累计成交土地均价仍上涨    1-4月房屋施工面积664410万㎡,同比增长1.6%,18年以来基本稳定在这一水平;新开工面积51779万㎡,增长7.3%,增速有所回落,单月新开工增速回落至2.9%。    1-4月份房地产开发企业土地购置面积5412万㎡,同比下降2.1%,1-3月份为增长0.5%;4月单月土地购置面积同比下降7.8%,成交价款2391亿元,增长13.6%,增速回落,由于地价的普涨及东部等地价相对较高区域投资增加,全国累计成交土地均价同比上涨10%,同时新开工、施工面积增长对投资形成一定支撑。    单月销售面积负增长,销售增速全面下降    商品房销售增速持续回落,1-4月全国商品房销售面积42192万㎡,同比增长1.3%,增速回落2.3个百分点,单月销售面积同比增速-4.1%,16年以来仅3个月单月销售面积负增长,分别是大面积区域调控升级的17年9月、10月以及18年4月;商品房销售额36222亿元,增长9.0%,增速回落1.4个百分点,单月销售额增速5.8%。    全国各区域销售全面增速下降,3月底及4月,新增多个调控升级城市,对此前销售增速较快区域造成一定影响,如:海南全岛限购、东北二线城市全体限购或限售、青岛限售升级,但价格仍然保持上涨趋势。分区域看,东部区域销售面积下降,其他区域销售增速均有下降,其中,东北地区增速下降最快,达到近一年来销售增速最低点,预计下月调控对销售的影响还将持续。    资金来源单月增速首次转负,个人按揭增速或将触底    1-4月,房地产开发企业到位资金48192亿元,同比增长2.1%,增速回落1个百分点,单月增速-1.2%,两年来首次转负。其中,国内贷款8637亿元,下降1.6%;利用外资17亿元,下降77.6%;定金及预收款14987亿元,增长8.3%;个人按揭贷款7148亿元,下降6.7%。房企资金来源增速持续回落,主要受销售额增速回落影响,自17年10月以来,个人按揭贷款持续负增长,显示了居民杠杆持续下降,目前个人按揭增速有触底趋势。    投资建议    1-4月地产行业投资增速保持较高水平,地价持续上涨为主因,我们预计下半年投资增速将下行;四月销售增速下降,但价格仍然保持上涨趋势。房企资金受房屋预售款增速降低影响持续回落,4月单月增速首次转负,但我们预计随着降准的继续以及投资增速的高位回落预期,行业流动性和政策将迎来边际改善预期,同时在资金面偏紧的市场环境中,拥有较强融资能力的龙头房企的竞争优势将愈加凸显。长期来看,在行业集中度快速提升的大背景下,我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值,首推龙头:招商蛇口、保利地产、万科A、融创中国、金地集团;同时看好集中度提升速度远快于龙头(两倍以上)的二线品种:新城控股、阳光城、广宇发展、绿地控股、北京城建等。    风险提示:地产销售低于预期、利率上行风险、金融降杠杆超预期。

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