香港作为同为土地公有制的地区,房地产财税结构与内地有相似之处。最大的共同点在于土地财政现象,近年香港土地批租带来的地价收入占政府财政收入的20%-30%。但在持有环节,香港同样有完善征收体系。持有环节涉及三个税种--差饷税、物业税以及土地年租。差饷税是历史最久、覆盖最广、占比最高的税种,在持有环节税中占比60%;物业税是针对出租型物业展开的税收,自用以及空置物业免征,与利得税类似,其持有环节税占比仅10%;土地年租则是土地公有制下的特殊税种,香港执行土地批租制,而随着批租土地陆续到期,续用阶段涉及的地租则以土地年租的形式缴纳,其持有环节税占比30%。持有环节税的共性在于,其税基考量均为租金,其中差饷税以及土地年租的税基为政府每年评估差饷租值,而物业税的税基是减免了某些扣除项的实得租金。    香港房地产税的特色在于:    1.房地产持有环节税费占比并不高。从财政收入角度,近年仅占6.16%;从国民收入角度,占比仅为1.4%,与发达国家与地区相比较为温和。以物业投资角度看,典型地区住宅的物业回报率可达2.7%,自主或空置状态下,每年的持有成本占物业成本的比重为0.037%,相对而言难言严苛。    2.从宏观调节角度,香港房地产税的作用更多在于稳定市场,刺激复苏。差饷税是一项经济调节器,尤其是房地产衰退时期。近年来香港通过对差饷税减免或者延缓缴纳灵活调整,使得各阶层人士充分受益,起到推动行业复苏的积极作用。而在市场过热时期,香港主要通过印花税这一交易环节税种的调整以及限售等政策进行干预,相对刚性的持有环节税种并不能起到抑制市场的作用。    3.从市场效率角度,房地产税能够优化资源配置,降低空置率。香港人均居住面积相当低,持有成本促使业主将闲置物业投入租赁市场,从而控制空置率。据我们测算,考虑房地产税的情况下,香港典型住宅的物业回报率也能达到2.76%,具备竞争力。

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