上周(2018/5/21-2018/5/26)40个重点城市新房合计成交427万平米,环比上升2.1%;5月截至上周累计日均成交59万平米,环比4月上升5%,较去年5月下降7.1%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:24.6%、9.7%、-12.1%,北上广深环比变化分别为:74.7%、9.5%、37.1%、-5%。展望六月,在库存低位背景下预计政策难以明显放松,但随着人才新政、公积金额度提升等规则出台,政策边际放松可期,一二线城市销售或将结构性改善。随着房企推盘加速,二三季度同比基数逐渐回落,销售增速回升可期。在融资收紧的背景下,我们认为在融资收紧的大背景下,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头房企及高成长房企优势显著,行业集中度提升趋势不变。我们建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会,以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合: 1)龙头房企:保利地产、绿地控股、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs 受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。    支撑评级的要点    板块行情:上周SW 房地产指数下跌2.96%,沪深300指数下跌2.22%,相对收益为-0.74%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第25位。    个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:    九龙山、粤宏远A、中国国贸、海南高速、沙河股份。    公司动态:荣盛发展成功发行5亿非公开定向债务融资工具;绿地控股发行5亿美元定息债券,票面利率6.75%;首开股份拟收购中晟置业100%股权,评估值10.9亿;泰禾集团与控股股东合作设立200亿元产业并购基金;云南城投与万科等设立合资公司 开发云南度假项目。    政策新闻:北京正式发布限价房销售新规,不转化的项目不得捆绑精装;    国务院同意深圳设立光明新区,行政区域包含6街道;大连规定提高租赁住房配建范围与比例,避免出现“地王”;杭州萧山区2018年计划新增建设用地284公顷,占总量近三成;深圳2018年计划供应安居、商品房用地109公顷;北京增加租赁型职工集体宿舍供应,人均不低于4平米。    行业数据:上周40个重点城市新房合计成交427万平米,环比上升2.1%;    5月截至上周累计日均成交59万平米,环比4月上升5%,较去年5月下降7.1%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:24.6%、9.7%、-12.1%,北上广深环比变化分别为:74.7%、9.5%、37.1%、-5%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.5个月,环比下降0.25个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,520万平米,环比下降0.7%;年初至今累计成交4.34亿平米,同比上升21.8%。    评级面临的主要风险    房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。

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