楼市调控政策:仍在逐步加码,一二手房价格倒挂严重    成都政策环境最严格,在预售证严格管理下,全年成交处于低位。重庆在需求端不限购但是供应端限价,由此导致热点区域一、二手房价格倒挂,但近期有部分楼盘出现限价突破现象,后续值得关注。西安仍保持4限政策,但是整体调控基调相对温和,主要抑制投资需求。昆明在2017年属于调控最宽松城市之一,今年3月份政策加码,将限售区域扩大至全市且提高二套房首付比例至45%。贵阳目前政策调控力度较弱,未来如果价格存在上涨压力,不排除会加码。    人才落户政策:成都和西安政策效果最明显    2017年成都和西安分别新落户36万人和20万人,尤其是西安18年一季度落户人口已超去年全年数量。人才落户政策对购房的影响在于:1、增加潜在需求;2、使之前想买房的人购房时间点提前。成交和供给呈现逐步外溢从开发商角度来看,主城区限价和拿地成本提升,迫使开发商在城市外围布局过渡。从消费者角度来看,主城区摇号中签率低和投资性需求提高了外围区域的购买意愿,热点区域供销持续旺盛。而且城镇化也带来外围需求的升级。    需求层面:改善及投资性需求为主导,棚改对部分城市刺激明显    除了改善型需求,投资性需求的占比在中西部城市依然不低,昆明部分区域投资客占7成(省外4成,省内其他城市3成),而西安和贵阳投资客占比能也达到3-4成。中西部城市中,棚改对贵阳和乌鲁木齐刺激比较大,但是其他城市中,如成都,虽然棚改可以优先摇号,但是比例有限,客户更多是置换需求和改善型需求主导。    各城市集中度快速提升    中西部各城市市场份额方面整体呈现集中趋势,但城市差异较大,成都、重庆、西安原先市场集中度较低,均不足30%,因此2017年呈现快速上涨的趋势;贵阳和昆明原先市场集中度已处于高位,因此集中度提升不明显。目前5大城市的TOP10集中度已经全部超过30%,最高的是贵阳,超过60%。

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