本报告导读:    资管新规规范地产融资渠道和用途,短期会体现为融资收紧,长期会体现为标的质量提升    资管新规对行业资金来源影响总共8229亿元,占地产投资比重为7%,占全行业融资10%,其中对信托和券商影响最大。为了解决资管行业刚性兑付、多层嵌套等问题,资管新规通过给出行业统一性的准则,意图有效防控金融风险,引导社会资金流向实体经济。最近三年,预计地产行业每年到期但是不能续约的信托和券商资管类产品约8229亿元,相对于约万亿地产投资额占7%,占全行业融资10%;为了补偿融资缺口,需要销售端资金回流增速至少达到11%。    信托:预计每年减少4950亿元,占行业融资6%,被动管理受挤压,主动管理影响不大。资管新规的影响下,通道类信托业务将受到挤压,而资产证券化和其他合规的被动管理业务不受政策影响,主动管理类信托比重将逐步加大。投向地产的通道类信托资金约1.65万亿元受影响最大,假设未来3年缩减90%,预计每年减少4950亿元。    券商资管:预计每年减少3279亿元,占行业融资4%,房企债配置有望加大,周转率有望提升。资管新规下,预计券商资管中投向房地产1.1万亿将受影响,假设未来3年缩减90%,预计每年减少3279亿元,占行业融资4%。未来券商资管将向主动管理业务倾斜,对于房企债的配置或许会加大。    私募:规模影响不大,现金流融资开启,类REITs成为房企融资突破口。截至2017年底,私募股权投资基金实缴规模7万亿,类REITs产品发行规模237亿元。资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等限制后,传统非标产品灵活度明显低于不受限的ABS产品,而监管部门鼓励私募股权基金作为类REITs载体,再加上住房租赁融资政策的“开道”,未来更多房企将会选择通过类REITs进行出表融资。    保险:规模影响不大,ABS有望发展,利好持有型地产。截止2017年底,保险资产管理计划规模为2.1万亿元。保险资金投向房地产受限较多,因此资管新规反而影响不大。但是如果未来想得到保险资金,那么需要加大持有型物业和拥有稳定现金流的物业。    非主流融资方式:新规边际影响不大。截止2017年底,商业银行地产类不良贷款余额约在577亿元。AMC公司借不良作为掩护,实质上通过银行委托贷款等方式为房地产企业融资。但是针对委托贷款的监管也暂停了此类业务,所以资管新规的边际影响不大。    调控持续下,房企通过加大供给的方式回笼现金流和补充资金来源,在需求没有更加收紧下,一二线供不应求逐渐往供需平衡转向,看好长期公司成长、和短期城市复苏两条逻辑。推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股,城市资源股推荐首开股份、招商蛇口,受益华侨城A。    风险提示:行业融资紧缩程度超出预期。

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