投资亮点    物业管理行业存量市场巨大,受惠于城镇化发展及消费升级截止2017年底,全国物业管理面积约为195.2亿平米,存量市场规模巨大。在城镇化建设为房地产及物业管理公司带来大量增量市场的同时,物业管理公司近年来积极拓展家政服务、房屋中介等高毛利率的增值服务,并结合社区O2O 或物业管理APP 推进物业服务的平台化、智能化发展,2013-2017年我国居民人均可支配收入的复合年均增长率达9.1%,随着居民收入的持续增长,预计增值服务将长期受惠于消费升级,行业增长的确定性较强。    物业管理具有刚需属性,对地产调控政策敏感度较低物业管理公司向业主提供的保安、清洁及维修保养等基础服务属于刚需消费,与居民的日常生活息息相关,因此对于房地产调控政策的敏感度较低。今年以来全国房地产调控的范围及力度进一步加大,预计未来国际将推进房地产税收制度、土地供应制度等长效机制建设,为房地产板块的长期发展带来潜在政策风险,而物业管理行业面临的政策风险则较低。    行业集中度持续提升,龙头公司具备优势尽管目前我国物业管理行业的参与者众多,但行业的集中度近年来持续提高,根据中国指数研究院数据, 2017年,全国前十大物业管理公司的市场份额由2013年的4.9%增长至11.1%,前百强物业管理公司的市场份额由2013年的16.3%逐年提升至2017年的23.4%。    预计物业管理行业将呈现“强者恒强”的发展格局。一方面,排名靠前的物业管理公司基本为大型房地产开发商成立的自有物业管理公司,随着房地产行业集中度持续提升,背靠龙头房地产企业的物业管理公司具有丰富项目资源及储备,未来将进一步扩张;另一方面,行业对于品牌、管理能力及专业化要求较高,大型物业管理公司具有较强的竞争优势,将通过并购进一步提升市场占有率。    公司基本面良好,吸引资金流入2017年,港股物业管理板块中的绿城服务2869、彩生活1778、雅生活服务3319及中奥到家1538四家公司的收入同比涨幅均达到35%以上,包括中海物业2669在内的全部五家上市公司的股东应占溢利涨幅均超过35%,良好的业绩表现吸引资金流入。    投资策略:未来全国物业服务行业集中度将进一步提高,外加中高端住宅增值业务增长空间较大,建议关注具有良好品牌优势及充足项目储备的中高端物业管理企业,包括绿城服务(2869HK)、彩生活(1778HK)及雅生活服务(3319HK)。    风险提示:人力成本显著上升、行业规模增速低于预期。

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