近日，越秀地产股份有限公司（00123.HK，下称“越秀地产”）重新获得广州年度总价地王项目公司两年前转让的2%股权。合计51%的持股比例，使得该大型项目与公司财务业绩实现并表。在2016 年，越秀地产先后把土地价格达64.5亿元的项目公司的49%股权、2%股权分别转让予平安不动产、广州云秀。

　　“该项目现在已经全部开发。”越秀地产方面告诉《中国经营报》记者，持有项目公司49%股权的平安不动产仅是财务投资者。

　　值得关注的是，越秀地产此前曾借助投资基金的资本力量拿下多宗高价地块。2014年后，记者注意到，双方合作模式转变为投资基金小比例参股项目公司。至于目前与投资基金的具体合作情况，越秀地产方面对此并未回应。

　　地王股权出让与收购

　　5月30日，越秀地产发布公告称，附属公司与广州明睿一号实业投资合伙企业（下称“明睿一号”）签订股权转让协议，拟1.16亿元收购广州云秀房地产有限公司（下称“广州云秀”）100%股权，同时向项目公司广州宏胜房地产开发有限公司（下称“广州宏胜”）注入6492.64万元，用于偿还明睿一号的贷款。

　　值得一提的是，广州云秀拥有广州宏胜2%股权，交易完成后，两者将成为越秀地产的间接非全资附属公司，而越秀地产在广州宏胜的间接实际权益将由此前的49%增至约50.91%，两家公司的财务业绩也将并入越秀地产的综合财务业绩。

　　资料显示，广州宏胜为开发越秀地产旗下的广州星汇云城项目而成立。该项目位于广州白云区，体量较大，属大型综合用途住宅及商业项目，目前正在建设中，预计2022年完成开发。

　　截至2018年2月28日，广州宏胜资产总值及资产净值分别约为121亿元及35.2亿元。越秀地产在公告中称，鉴于广州房地产市场的稳定发展趋势，董事对该项目的前景持乐观态度，预期项目公司将对集团整体经营收益带来贡献。

　　记者从广州公共资源交易中心网站了解到，2014年11月24日，越秀地产附属公司  栢盈国际集团有限公司以64.5亿元的代价获得广州白云区同和住宅地块。地块计算容积率建筑面积不大于46.08万平方米，折合楼面价约1.4万元/平方米。该地块出让仅有越秀地产一家企业参与报价，楼面价虽然不高，但高昂的起拍价依然使得该地块成为广州年度总价地王。

　　日前，记者走访发现，该项目已建起多栋住宅高楼，嘈杂的机械作业声从绿网遮挡的高层建筑中传出。社区商业已大部分建好，仍在装修阶段。据现场销售人员介绍，项目在售二期洋房，一套约100平方米的中层单位，售价约4.1万元/平方米，预计在2020年交楼。

　　截至目前，该地王项目公司的股权已发生多次变更。在获取项目的第二年，即2016年，越秀地产曾先后把项目公司的49%股权、2%股权转让至平安不动产持有50%股权的广州联衡置业有限公司（下称“广州联衡”）和广州云秀，交易价格分别为23.3亿元、1.6亿元。

　　“项目规模较大，开发期较长。”对于这两笔股权交易，越秀地产在相关公告中表示，引入合作伙伴有助于分散公司的经营风险，提高使用项目公司自有资金的效率及加快现金回笼。

　　当时出让 2%股权后，虽然持股49%的越秀地产依然主要负责项目的整体管理，但项目公司的财务业绩不再合并入公司的财务报表内。不过，越秀地产依然在项目控制上掌握主动权。记者在协议中注意到，越秀地产主要负责项目的整体管理，而持股比例同为49%的广州联衡彼时也已同意放弃项目公司2%股权的优先购买权。

　　越秀地产方面告诉记者，广州星汇云城项目现在已经全部开发，而平安不动产仅是财务投资者。

　　投资基金身影浮现

　　记者查询工商信息获悉，拥有广州云秀100%股权的明睿一号，经营范围包括投资管理服务，而穿透股权后，出现了广州越秀金融控股集团有限公司（下称“越秀金控”）、广州越秀产业投资基金管理股份有限公司（下称“越秀产投”，越秀金控持股90%）等越秀集团旗下公司身影。与越秀地产一样，越秀金控同为越秀集团旗下上市公司，越秀集团持有越秀金控54.25%股权、越秀地产49.67%股权。

　　越秀地产与投资基金合作开发运营项目这一模式早已有之。2013年，越秀地产曾与投资基金合作拿下多宗地块。2013年拿下7宗地块的金额合计201.24亿元，但其中4宗地块为投资基金合作获取，越秀地产因此仅需支付58.17亿元。2014年，越秀地产再次通过此种模式购入杭州古墩路地块，占有项目9.55%权益，10亿元地价中，越秀地产应付金额仅为0.96亿元。

　　随后，越秀地产陆续开展回购事宜。在2014年首先向投资基金回购佛山岭南隽庭80%股权，2015年回购广州越秀保利爱特城45%股权、杭州维多利中心80%股权和杭州星汇悦城90%股权。武汉项目的回购时间则有所延长，2017年初，越秀地产宣布收购武汉越秀国际金融汇股权的认购期权行使期从原定的2016年12月31日延长至2018年12月31日。

　　不过，2014年之后，越秀地产拿地数量虽然不断增多，但土地市场竞拍上已不见投资基金身影。

　　记者注意到，2014年底，一份关于越秀产投的资产评估报告显示，越秀金控彼时持有该公司90%股权，截至2014年9月，管理基金的资金规模已近116亿元，而现有存量基金产品中，国资基金占到了很大的比例，且大部分投向了越秀地产项目，将在2016年到2018年期间陆续到期退出。

　　评估报告还指出，在房地产行业面临调控及房地产市场逐渐转向的预期下，出于风险控制考虑，预计国资基金投放于地产项目规模将逐渐减少，基金开发投入规模也将逐渐减少。

　　从公开信息来看，投资基金以较小股权比例参与到越秀地产项目，上述广州星汇云城并非孤例。2015年2月，越秀地产拿下佛山禅城佛平路地块不到一周，就宣布与越秀集团旗下的投资基金公司联合成立项目公司开发该地块，投资基金公司持有项目公司2%股权。

　　此前大手笔介入拿地的投资基金隐退后，越秀地产也逐渐转向了与其他房企“抱团”发展。记者发现，2016年和2017年，越秀地产的拿地数量分别高达11宗、19 宗，其中多宗地块的权益比例相对较低。2017年，越秀地产就曾联合龙湖拿下佛山禅城朝安路地块，其项目权益占比为46.55%。较早前，越秀地产也曾分别与碧桂园、绿地等房企合作开发项目。

　　在接受记者采访时，资深地产专家刘忠岭分析称，房企抱团拿地合作，主要是地价高企，需要的资金量越来越大，在金融去杠杆、货币政策偏紧的大背景下，不少房企资金链已经非常紧张，抱团合作成为现实的策略，房企也由此可以整合、借用多方的资源。

　　“如果在项目中权益占比较低的话，可能会影响上市房企的财报。”在接受记者采访时，刘忠岭表示，因为在项目公司中没有半数以上的表决权的话，无法合并报表，使房企报表上的资产、利润均会有所减少，影响上市房企的资产、利润增速。

　　此外，分析指出，项目权益占比较低也会影响房企的销售回款率。克而瑞相关报告指出，权益销售比例越高，实际销售的金额越高，实际回笼的资金也就越多。这也是一些权益占比较低的房企，为什么销售金额虽高但回款率较低的重要原因。

　　不过，国泰君安国际研究员刘斐凡此前对记者表示，项目并表会增加企业营业收入，但少数股东权益也相应上升，归属母公司所有者的净利润在净利润中的占比会有所下降。

责任编辑：王萌

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