北京亦庄又称北京经济技术开发区,于1992年开始建设,已经有25年的发展历史。亦庄经历了开发区、卫星城、新城三个发展阶段。目前是北京市“三城一区”中的一区。在最新的《北京城市总体规划(2016-2030年)》中,亦庄是北京“一主、一副、两轴、多点”的一个点。    亦庄2015年时的规划面积46.8平方公里,累计征用土地面积49.2平方公里。2015年末,亦庄开发区常住人口11.2万人,占北京市人口的0.5%,其中常住外来人口8.5万人,人口密度为2393人/平方千米,期末从业人数为31.4万人。与之相比较,2015年末,北京市常住人口密度为1323人/平方千米,首都核心功能区人口密度23845人/平方千米,城市功能拓展区人口密度8327人/平方千米。由此可见,亦庄在北京属于人口密度较低的地区,约为首都核心功能区人口密度的十分之一。    作为北京重要的经济技术开发区,亦庄是北京工业和生产性服务业的主要承载地。2016年亦庄实现地区生产总值1172.6亿元,比2015年增长8.1%,占北京市经济的4.7%。实现规模以上工业总产值2792.5亿元,比2015年增长10%。现代制造业实现产值2284.1亿元,比2015年增长12.8%。高技术产业实现产值1042.6亿元,比2015年增长1.9%。在北京六大高端产业功能区(“六高”)中,亦庄是重要的功能区之一。以2017年2季度规模以上法人机构的收入来看,北京“六高”合计收入33075.6亿元,其中,中关村示范区21422.5亿元,金融街4605亿元,亦庄4448.7亿元,北京商务中心区(CBD)为3279.2亿元,奥林匹克中心区2000.6亿元,临空经济区1737.4亿元。除了中关村一区16园规模超大之外,亦庄次于金融街而排名第三,甚至显著高于CBD的收入。由此可见亦庄在北京经济中的重要性。    不过,随着近年北京城市经济的转型,亦庄开发区的命运也在发生演化。园区内一些大型企业因为产业生命周期而消失,如诺基亚停产使得亦庄经济一下子减少了1000亿元的年产值;而近年北京在调整城市功能定位中限制工业发展的政策,也推动了亦庄产业和园区发展的转型。一个基本方向是由“产”向“城”转变,即由功能单一的产业园区向功能多元的城市转型。近年来,亦庄开发区的园区形态、空间结构、经济形态和产业内容都有了不小的变化--越来越多的商业楼宇在亦庄拔地而起,不少高端服务业公司或专业咨询机构也开始迁入亦庄,亦庄过去单一的产业文化、制造业文化中开始出现了白领文化。为推动相关的转型,北京市在亦庄的公共配套服务方面也投入了不少。    在这种转型中,亦庄面临着不同的选择--是选择发展为类似CBD和金融街似的高密度商业区和服务业聚集区?还是维持亦庄的特色,建设低密度的新型城市社区?在离北京核心城区不到20公里、公共服务配套日渐成熟的区域,发展高密度城区的诱惑是很大的,土地和空间就是钱啊!如果多盖一些写字楼、多盖一些商品住宅,亦庄将能够坐收一大笔土地收入,当核心城区不能再玩土地财政的时候,亦庄还能再玩一大把!据了解,在亦庄转型发展的选择之中,高密度开发的确曾是一种选项。    但是,请打住!作为独立智库的安邦咨询(ANBOUND)给亦庄的强烈建议是:请保持低密度!在类似北京这样的超级大城市,空间是一种奢侈的资源。核心城区的高密度,就是对城市空间资源价值最大化的利用。但城市发展中的很多问题,也是因为高密度利用空间而来。比如,空间的高密度利用,意味着人口密度很高、交通流量很大、城市房价很贵、商业成本很高、多种污染很重,很多城市病都与空间密度过大有关。北京目前正在经历的调整城市功能、对外疏解各种要素,说到底就是与城市高密度有关。正因为如此,低密度空间就成了北京的奢侈资源,而在离北京核心城区不远的亦庄,恰好就有这种奢侈的低密度空间。    越是拥有奢侈的低密度空间,亦庄越不能挥霍和破坏。城市管理者应该知道,对这种资源应该善加利用,使它作为一种资产来持续地释放价值,而不是以高密度建设一次性地把它使用掉。以安邦咨询的智库研究人员在亦庄工作的体验来看,在亦庄的一些密度很低、规划很好、环境优美的地区,低密度空间和环境就是一种极佳的公共产品!这对于城市发展来说极为重要。在全世界闻名的纽约中央公园提供了什么?它提供了一片难得的城市森林,也是提供了一片低密度的城市空间,这一天才的规划和设计,使得纽约至今不同凡响。这种发展思路,是值得亦庄发展借鉴的。    一旦认同了低密度发展思路,亦庄应该将其列入本地区的发展“宪法”--作为铁打不动的发展规划的核心原则。这种发展思路具有很强的政策意义,亦庄如果能在基本的空间规划上控制住,维持低密度城市的基本结构和肌理,就会使亦庄长期保持奢侈的低密度空间资源,这将会成为未来亦庄吸引高端资源、要素和人才聚集的最有价值的资源。

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