1.住房供应与保障体系重塑    本次意见稿旨在房地产长效机制的建设,明确将民生属性放在更突出的位置上,保障房将成为房屋供应主力军。当前深圳市商品住房价格上涨较快,住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分是亟需解决的问题,住房供应与保障体系需要重塑。根据意见稿,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中保障房总量不少于100万套。此外,市场商品住房、人才房、安居型商品房、公共租赁住房的供应比例将达到40:20:20:20。    2.政策红利吸引人才,积极推进住房金融产品    政策支持专业人才租房、购房;同时积极发展租赁市场。人才住房价格具备竞争力,售价、租金仅为同地段商品住房的60%,并且对于购买对象的户籍没有限定,符合一定人才条件即可购买人才住房。此外,除安居补贴以及购房贷款贴息等货币补贴之外,探索采用住房租赁券的形式。此外,深圳还将探索建立住宅政策性金融机构,以及推进REITs试点,支持创新住房金融产品。    3.未来政府将严格把控住房供应市场,商品房稀缺性增强    政府在供应市场与封闭流转市场占据主导地位。政府支持性质的保障房未来住房供应占比达到60%。而流转市场方面,保障房入市流转期限为15年,期限内仅在受政府管制的封闭市场上流转。中远期来看,商品房稀缺性显现。商品房建设筹集在近期、中期、远期年平均为5.7、4.0、3.3万套,而过去近五年平均成交为4.5万套,中长期将呈现供小于求的态势。    4.未来住房供应格局或将形成三个阶梯:从上到下依次为商品房、政府支持性质住房、公租房。商品房满足改善需求,在总量占比逐渐降低;政府支持性质住房满足大多数刚需要求,逐渐成为未来深圳住房结构的主体部分;公租房满足中低收入家庭的基本住房保障、以及新进人口在初级阶段的过渡需求。    投资建议:    深圳“房改”有利于深圳形成多阶梯的楼市格局,保障房满足普通住房需求,商品房中长期成为“稀缺品”。推荐关注深圳土地储备丰富的公司:万科A、招商蛇口、龙光地产。    风险提示:具体规划出台有较大变动,政策推进不及预期。

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