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　　又一家闽系地产商拟上市 三盛地产的资本之路

　　余燕明，周丽

　　又一家闽系地产商在香港获得了上市平台。

　　继旭辉控股、禹洲地产、融信中国、中骏置业等闽系地产商以IPO或借壳等形式完成上市后，今年三盛地产实际控制人林荣滨在香港买下了一间壳公司“利福地产”，并在近期更名“三盛控股”。

　　今年4月份利福地产（股份代码：02183.HK）控股股东利福国际集团通过协议方式，向林荣滨设立在英属维京群岛的附属公司直接转让了公司59.56%的股份，林荣滨紧接着对利福地产其余股份（约占当时已发行股本的30.47%）发起了现金要约收购。

　　林荣滨于要约收购完成及老股配售（减配）恢复公众持股量后，其持有利福地产74.82%的股份，要约收购现金16.2亿港元。

　　林荣滨并非拨付全部自有资金支付了这次要约收购利福地产的对价。其以持有利福地产全部股份作为质押，向东兴证券发行了优先股及可转换优先股，募得资金11.5亿港元，该笔资金全部用于支付利福地产控股股东利福国际集团协议转让股份价款。

　　这意味着，林荣滨完成利福地产要约收购16.2亿元里，其中11.5亿港元来自外部筹资，实际可能支付的自有资金不到5亿元。除了为林荣滨筹集资金，东兴证券还在后续辅助其完成了老股转让配售，恢复利福地产要求的最低公众持股量。

　　年销售额百亿元的地产商

　　三盛地产方面没有披露是否会将公司在中国内地的房地产项目及资产装进上市平台“三盛控股”，《中国经营报》记者也为此向三盛控股投资者关系部门致电求证，不过未获回复。

　　克尔瑞集团今年发布的前8个月中国房地产企业销售排行榜里，三盛地产以近98亿元销售金额排名第95位，不过作为一家民营非上市地产企业，该公司公开可查的开发业务及财务资料有限。

　　据一位房地产基金公司人士向记者透露，福州三盛投资有限公司将是三盛集团地产板块的资产整合平台，三盛集团在境内的地产项目及开发业务将陆续整合至三盛投资名下，后续置入上市公司。

　　该人士向《中国经营报》记者提供了三盛地产最新的业务发展情况及财务报告。

　　这间基金公司从三盛地产获取的材料显示，截至2016年底，三盛地产拥有的房地产开发总面积约1500万平方米，土地储备达到了1000万平方米以上，可售货值逾1500亿元。

　　三盛地产土地储备包括福建泉州、宁德、长乐、福州等6个项目，合计可售面积148万平方米，土地成本37亿元，预计总投资约119亿元；正在开发项目则包括福建、成都、青岛、济南等地共计11个项目，合计土地成本86亿元，销售率接近一半，累计实现销售额307亿元。

　　按照三盛地产的规划，公司地产板块将集中在五大区域，分别是福建（福州、泉州、宁德、漳州），福建省内开发量占全国布局的2/3；第二区域是进军北京，公司目前已经在河北固安获得了8500多亩项目，该项目拟定开发成养老地产和温泉度假旅游地产；第三个区域是山东（含济南和青岛）；第四个区域是长三角地区（已进入南京和扬州），下一步将争取合适机会进入上海；第五个区域是成都。

　　三盛地产披露公司房地产板块2016年销售额达到了100亿元，并进一步测算公司房地产项目今年销售额将超过110亿元，销售回款超过100亿元。

　　资金支出安排上，三盛地产测算今年将支付近11亿元用于购置土地，28亿元支付开发成本及三项费用，近11亿元缴纳销售税费；融资安排上，预计会获得近35亿元融资收入，偿还债务33亿元，另要安排近8亿元利息支出。

　　相互矛盾的合并报表

　　目前三盛投资是三盛地产最大体量的控股平台，绝大多数房地产项目都集中在三盛投资名下。

　　三盛地产今年5月份刚刚完成了对三盛投资的增资，将注册资本从15亿元增加至30亿元。2016年三盛投资实现营业收入46.7亿元，录得了逾17亿元净利润，净利率对比其他闽系地产商为高。

　　不过，三盛投资大量利润都来自公司投资性房地产公允值变动收益，调整金额接近14.2亿元。这也导致尽管三盛投资账面上实现了较高利润，但是2016年底结余的货币资金只有10亿元左右。

　　而且，上述房地产基金公司人士指出，三盛投资提供给投资人的不同版本的公司合并报表存在较大出入。不过，该人士没有向记者进一步解释合并报表出现差异的原因。

　　《中国经营报》记者对比了三盛投资2016财年的两份合并资产负债表，其中在现金项目，一份报表内载明公司2016年底货币资金约9亿元，另一份报表则超过了14亿元；负债项目上，一份报表披露公司短期借款近10亿元，其他应付款18亿元，长期借款41亿元；另一份合并报表则显示公司短期借款10亿元，其他应付款3亿元，长期借款近80亿元。

　　仅以净负债率（有息负债与权益的比率）计算，两份合并报表三盛投资2016年净负债率分别为82%和87%。《中国经营报》记者尝试联系三盛投资相关人士核实两份合并报表多项重要财务指标出现差异的原因，未果。

　　据该人士介绍，三盛投资融资渠道较为传统，主要是银行贷款及委托贷款，另外通过私募基金及信托计划为开发项目筹措资金。

　　三盛地产获得香港上市平台以后，已经开始着手往三盛控股内装入房地产项目资产。林荣滨完成对利福地产要约收购以后，根据过去两个月时间里已披露的公告，公司已经完成了两笔项目收购及一笔对外投资。

　　其中，三盛控股在今年7月初宣布与三盛投资合计出资20亿元设立合营公司，将作为三盛地产投资房地产开发项目的平台之一。

　　三盛控股今年8月中旬又以5.5亿元收购了一间项目公司90%的股权，项目公司持有福建省一宗地块，后续三盛控股还将向新公司提供8.9亿元股东贷款，合计总代价14.4亿元。

　　8月底，三盛控股继续以8640万元收购另一间项目公司80%股权，并向其提供6.88亿元股东贷款，合计7.7亿元，该项目公司持有济南一宗住宅用地。

　　三盛控股过去两个月时间仅披露的这3宗投资累计资本支出就超过了33亿元，这3项投资发生前的2017年上半年底，公司结余现金仅为4亿港元，难以覆盖上述资本支出。

　　三盛地产实际控制人林荣滨提供了资金，据披露该人士在今年8月中旬向三盛控股提供了总额30亿元循环贷款。以上3笔交易均由三盛控股今年6月初刚刚设立的福州上盛投资有限公司牵头完成。

　　此前，中信建投证券一位人士告诉《中国经营报》记者，业务规模是海外平台公司获得融资的基础条件之一，陆续将房地产项目及资产装入上市公司，可以帮助其快速做大规模获得融资信用。

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